Un marché en pleine mutation
Le dernier trimestre 2024 a vu une augmentation significative des passoires thermiques sur le marché immobilier, avec une hausse de 8,9% des biens classés F ou G. Les logements classés G ont connu la plus forte progression (+10,2%), tandis que les prix ont globalement baissé, particulièrement pour les maisons F-G (-4,8%) par rapport aux appartements (-2,9%). Cette évolution crée de nouvelles opportunités d’investissement pour les acheteurs avisés.
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Un potentiel de plus-value identifié
Selon l’étude de GoFlint, sur 115.429 passoires thermiques en vente analysées, 40.750 biens (soit 35,3%) présentent un potentiel de plus-value, sans même tenir compte des aides publiques ou des économies d’énergie futures.
La répartition est inégale entre les types de biens : 44,9% des maisons classées F-G offrent des perspectives de plus-value, contre seulement 15,6% des appartements.
Les zones géographiques prometteuses
Lille se distingue comme la seule grande ville offrant des opportunités de plus-value sur l’ensemble des appartements classés G, suivie par Villeurbanne et Dijon.
Cependant, les meilleures opportunités se situent principalement dans les villes de moins de 100.000 habitants, particulièrement pour les maisons énergivores, où le stock disponible est plus important.
Méthodologie et critères d’évaluation
L’étude s’appuie sur des critères précis pour évaluer le potentiel de plus-value : isolation par l’intérieur, prise en compte des coûts de travaux transitifs pour atteindre le niveau C, calcul de la perte de surface effective, et un indice de confiance minimum de 3/4.
Cette approche rigoureuse exclut volontairement les facteurs externes comme les aides publiques ou les autorisations administratives.
Les perspectives pour 2025
Alors que l’avenir de MaPrimeRénov’ devient incertain, cette analyse démontre qu’il existe des opportunités d’investissement rentables dans la rénovation énergétique, même sans soutien public.
Cette donnée est particulièrement pertinente dans un contexte où les rénovations prévues pour 2025 semblent limitées.
Conclusion
Le marché des passoires thermiques représente une opportunité d’investissement significative pour les acquéreurs avertis, particulièrement hors des grandes métropoles. La réussite de tels investissements repose sur une analyse précise du potentiel de revalorisation et une stratégie de rénovation bien planifiée.
Cette tendance pourrait redéfinir le paysage de l’investissement immobilier en France, tout en contribuant à l’amélioration du parc immobilier national.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
