Le législateur a introduit un abattement exceptionnel sur certains dons d’argent familiaux pour encourager la construction de logements et la rénovation énergétique. Ce dispositif, limité dans le temps, vise à faciliter l’accès à la propriété des plus jeunes générations et à stimuler les investissements dans l’habitat durable. Les règles pratiques mêlent plafonds par donateur et par bénéficiaire, conditions d’affectation des fonds et contraintes temporaires à respecter pour rester exonéré. Vous trouverez ci‑dessous l’essentiel des modalités et des obligations prévues par l’article concerné du Code général des impôts.
Qu’est‑ce que l’abattement exceptionnel pour dons familiaux?
La mesure consiste en une exonération de droits de mutation à titre gratuit applicable aux dons d’argent consentis en pleine propriété. La loi fixe des montants plafond et des usages imposés pour que l’exonération s’applique. L’objectif affiché vise à soutenir la construction neuve et la rénovation énergétique des résidences principales.
Quel montant peut être exonéré?
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros en franchise d’impôt à un même bénéficiaire. Le total des dons reçus par un même destinataire ne peut dépasser 300 000 euros. Ces limites s’appliquent spécifiquement à l’abattement exceptionnel et ne remplacent pas les autres règles fiscales habituelles.
Qui peut bénéficier de l’abattement?
La liste des bénéficiaires est strictement encadrée et privilégie les descendants. Sont concernés les enfants, petits‑enfants et arrière‑petits‑enfants, ainsi que les neveux et nièces lorsque la descendance manque. Les conjoints, partenaires de Pacs, ascendants ou frères et sœurs ne peuvent pas profiter de cette exonération.
Quelle durée pour le dispositif?
L’abattement s’applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le texte a prévu une application immédiate à compter de sa promulgation. Les dons reçus en dehors de cette fenêtre ne bénéficient pas de l’exonération exceptionnelle.
À qui profite l’exonération et quelles sont les conditions d’usage?
Le bénéfice cible principalement les jeunes générations qui souhaitent accéder à un logement ou améliorer la performance énergétique de leur résidence. Le législateur impose des usages précis pour éviter les contournements et garantir l’impact sur le secteur du logement. Le respect de ces conditions conditionne l’exonération.
Quels emplois des fonds sont autorisés?
Les sommes doivent servir soit à l’acquisition d’un logement neuf, y compris une VEFA, soit à des travaux éligibles à MaPrimeRénov’ visant la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire. Les fonds doivent être directement affectés à ces opérations pour rester exonérés. Les travaux sur une résidence secondaire sont exclus.
Quelles obligations de conservation du bien?
Le bénéficiaire doit conserver le logement pendant une durée minimale de cinq ans après l’achat ou l’achèvement des travaux. La résidence devra servir de logement principal ou être louée pour un usage d’habitation principale, sous réserve d’exclusions vis‑à‑vis des membres du même foyer fiscal. Une revente immédiate entraînerait la remise en cause de l’exonération.
Quelles règles valent pour les bénéficiaires mineurs?
Le texte n’interdit pas explicitement les dons à des mineurs, mais les conditions d’usage et de propriété laissent entendre que le donateur sera généralement majeur. Le majeur qui reçoit doit pouvoir justifier de l’affectation rapide des fonds et du respect des conditions de propriété ou de travaux.
Comment fonctionnent les plafonds par donateur et par bénéficiaire?
Chaque donateur bénéficie d’un abattement de 100 000 euros pour un même destinataire, indépendamment du lien de parenté entre eux. La somme reçue par un même bénéficiaire dans le cadre de ce dispositif ne peut excéder 300 000 euros toutes sources confondues. Ces règles permettent, par exemple, à deux grands‑parents de donner chacun 100 000 euros à un petit‑enfant, sans dépasser le plafond global.
La limitation spéciale de 100 000 euros s’applique uniquement aux dons d’argent prévus par l’article dédié du CGI. Les abattements classiques selon le lien de parenté restent applicables en sus, sous réserve des conditions de cumul prévues par la loi. Il convient de vérifier les comptes si plusieurs donateurs participent au financement d’un même projet.
Quel délai pour utiliser les fonds reçus?
Le bénéficiaire doit affecter les sommes reçues au plus tard à la fin du sixième mois suivant le versement pour conserver l’exonération. Le respect de ce délai s’apprécie à partir de la date du transfert des fonds et non à la signature d’un contrat. L’administration attend des justificatifs en cas de contrôle.
- Versement mi‑février 2025 ⇒ utilisation au plus tard fin août 2025.
- Versement début juillet 2025 ⇒ utilisation au plus tard fin janvier 2026.
- Versement en décembre 2025 ⇒ utilisation au plus tard fin juin 2026.
Quelles démarches administratives faut‑il accomplir?
Les dons peuvent être remis par virement, chèque ou espèces sans formalité notariale obligatoire. Le bénéficiaire doit adresser la déclaration n°2735‑SD en deux exemplaires au service des impôts compétent pour son domicile. Aucun délai de dépôt explicite n’apparaît dans le texte, mais la conservation des justificatifs reste impérative.
Quel impact sur la succession et comment cumuler les abattements?
Les donations réalisées dans ce cadre sont rapportables à la succession du donateur. Les sommes transmises sont réintégrées dans l’actif successoral pour assurer une répartition équitable entre héritiers. Cette règle peut conduire à une soulte si la valeur du bien financé a augmenté entre le don et le décès du donateur.
Comment se combine l’abattement exceptionnel avec les abattements habituels?
L’abattement exceptionnel de 100 000 euros se cumule avec les abattements de droit commun prévus pour les donations en ligne directe et autres liens familiaux. Chaque abattement conserve sa période d’application quinquennale ou quinzaine selon le droit en vigueur. Il reste essentiel de vérifier les plafonds et la périodicité pour optimiser la transmission.
Quels risques en cas de non respect des règles successorales?
Si la réintégration des dons déséquilibre le partage, l’héritier bénéficiaire peut être amené à verser une compensation aux autres héritiers. Le déclenchement d’une soulte dépendra de la valorisation du bien au jour du décès. Il est prudent d’anticiper ces conséquences lors de la mise en œuvre des donations.
Quels avantages fiscaux ne peuvent être cumulés avec l’abattement?
La loi interdit le cumul de cette exonération avec d’autres avantages fiscaux liés à la même opération. Le bénéficiaire ne peut pas cumuler le dispositif avec certains crédits d’impôt ou déductions au titre des revenus fonciers. En outre, l’aide MaPrimeRénov’ ne peut s’appliquer aux travaux financés par un don exonéré lorsque la loi la prohibe explicitement.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
