Le gouvernement accélère l’examen du projet de loi « Relance et décentralisation du logement » pour tenter d’obtenir une adoption avant 2027, avec des mesures ciblant propriétaires, locataires et collectivités. Le texte ambitionne d’encourager la rénovation énergétique, de simplifier certains dispositifs fiscaux et de redéfinir les pouvoirs locaux en matière d’attribution des logements sociaux. Ces orientations suscitent des réactions dans le secteur immobilier et dans les communes qui craignent des effets différenciés selon les territoires. Vous trouverez ci‑dessous un décryptage des principales dispositions susceptibles d’impacter le parc locatif et les ménages.
Quel calendrier pour l’examen parlementaire du projet de loi logement ?
Le gouvernement a choisi la procédure accélérée afin de réduire les délais d’adoption au Parlement. Le texte arrive en première lecture au Sénat début juillet et l’exécutif vise une validation avant la fin de la législature. Cette urgence politique traduit la volonté d’agir rapidement sur des sujets sensibles comme la rénovation énergétique et l’offre locative. Les débats au Sénat pourraient toutefois modifier certains articles avant le passage à l’Assemblée nationale.
Comment le dispositif Jeanbrun change pour les bailleurs ?
L’article relatif au fameux dispositif, baptisé communément « Jeanbrun », propose des assouplissements susceptibles d’attirer davantage d’investisseurs privés. Les objectifs sont d’élargir le périmètre des biens éligibles et de diminuer les contraintes techniques exigées après travaux.
Quelles modifications pour les logements anciens ?
La quotité de travaux requise dans l’ancien passerait de 30% à 20% du prix de revient, ce qui facilite l’accès au dispositif pour des rénovations moins lourdes. La performance énergétique visée après travaux serait abaissée à la classe D du DPE, évitant l’obligation d’atteindre A ou B. Ces ajustements permettent de rendre le dispositif plus attractif sans imposer des opérations de très grande ampleur.
Le dispositif s’applique‑t‑il aux maisons individuelles ?
Oui, le texte supprime la condition d’habitat collectif et ouvre le bénéfice aux maisons anciennes à rénover ou déjà rénovées. Selon l’étude d’impact, cette ouverture multiplierait d’environ 150% le nombre de logements potentiellement éligibles dans l’ancien. Les propriétaires de maisons individuelles pourraient donc être davantage incités à remettre leur bien sur le marché locatif.
Quel est l’impact attendu pour les investisseurs privés ?
Les investisseurs voient dans ces changements une simplification administrative et fiscale qui peut améliorer la rentabilité des opérations. La déduction d’un amortissement du prix d’acquisition sur les revenus fonciers reste le cœur de l’incitation. Reste à connaître les modalités précises d’application et les contrôles qui seront mis en place.
Comment le projet remettra des passoires thermiques sur le marché locatif ?
La loi Climat et Résilience a déjà interdit la mise en location des logements les plus énergivores selon un calendrier échelonné. Le projet de loi n’en change pas les dates mais module la mise en œuvre pour favoriser la remise à niveau de certains biens.
- Depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.
- À partir du 1er janvier 2028 l’interdiction concerne les logements classés F.
- Le 1er janvier 2034 visera les logements classés E.
L’article 6 prévoit que certains logements classés F ou G puissent rester loués sous conditions, notamment en s’engageant à réaliser des travaux dans des délais définis. Ce mécanisme vise à remettre environ 700 000 logements sur le marché locatif tout en imposant des garanties sur l’engagement de rénovation.
Quelles garanties exigées pour continuer à louer une passoire thermique ?
Le texte institue des obligations strictes pour les bailleurs qui souhaitent maintenir la location d’un logement inadéquat sur le plan énergétique. Ces garanties portent sur les devis, les acomptes et les délais de réalisation des travaux.
Quels engagements doivent prendre les propriétaires ?
Les propriétaires devront produire un devis signé par une entreprise et verser un acompte pour prouver leur volonté de rénover. Les délais varient selon le type de bien : trois ans pour une maison individuelle et cinq ans pour un logement en copropriété. Ces mesures veulent éviter les promesses sans suite et accélérer la transformation du parc privé.
Que se passe‑t‑il en cas de blocage en copropriété ?
Si l’assemblée générale refuse les travaux nécessaires, le bien pourra néanmoins rester sur le marché pendant une période supplémentaire de 18 mois. Cette période tampon vise à protéger le propriétaire face à des décisions collectives qui ralentissent la rénovation. Le dispositif cherche ainsi à concilier les droits des copropriétaires et l’objectif national de réduction des consommations énergétiques.
Pourquoi certains loyers HLM pourront augmenter à la relocation ?
L’article 7 prévoit la revalorisation des plafonds de ressources et de loyers du parc social en contrepartie d’investissements en rénovation énergétique. Le but affiché est d’encourager les bailleurs sociaux à engager des travaux sur des logements anciens amortis.
Pour un logement typique de 60 m² relevant du dispositif « PLUS », le gouvernement cite un exemple de loyer passant de 348 à 420 euros, soit une hausse de 72 euros par mois. Les locataires en place ne seront pas affectés par cette évolution; les augmentations ne s’appliqueront qu’à la relocation. Le dispositif vise environ 40 000 logements par an, selon l’exposé des motifs.
De quel pouvoir supplémentaire disposera le maire dans l’attribution des HLM ?
L’article 10 renforce l’implication des élus locaux en matière d’attribution de logements sociaux en leur donnant la présidence des commissions compétentes. Le maire pourra classer et examiner les candidatures présentées par les différents réservataires pour son contingent. Ce rôle accru vise à rapprocher les décisions d’attribution des réalités locales et des priorités municipales.
Le texte prévoit également un droit de veto encadré qui ne pourra s’exercer que dans des cas précis, notamment sur des personnes condamnées par la justice. Le ministre a tenu à préciser que ce pouvoir ne doit pas conduire à une sélection arbitraire des bénéficiaires. Les modalités d’application devront être précisées pour garantir la transparence et le respect des règles d’égalité.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
