Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez louer ou vendre, vous ne pouvez plus ignorer cette obligation. Le bilan énergétique est désormais un passage incontournable. Et si vous pensez encore avoir du temps, détrompez-vous : une échéance cruciale se rapproche, et elle peut changer beaucoup de choses, notamment pour les logements les plus anciens ou mal classés. Voici ce que tout propriétaire doit savoir pour éviter les mauvaises surprises, voire des sanctions.
Le DPE : pas une formalité, une obligation légale
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Depuis plusieurs années déjà, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est exigé lors de la mise en location ou en vente d’un bien. Mais depuis 2023, le ton a changé : ce document ne se contente plus d’informer, il conditionne désormais ce que vous pouvez ou non faire avec votre logement.
Concrètement, un DPE défavorable (classe F ou G) peut empêcher la mise en location d’un logement, sauf à engager des travaux lourds. Et cette restriction ne concerne pas que les bailleurs professionnels : tous les propriétaires sont désormais dans le viseur, même ceux qui louent à un proche ou via des plateformes occasionnelles.
Le classement énergétique du logement a également une incidence directe sur la fiscalité, les aides disponibles et la valorisation du bien. C’est aussi lui qui déclenche l’obligation de faire un audit énergétique réglementaire dans certaines ventes.
Une échéance déjà là pour certains logements
Depuis janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location s’ils consomment plus de 450 kWh/m²/an. Mais ce n’est que le début d’un calendrier de plus en plus contraignant :
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2025 : interdiction de location pour tous les logements classés G, sans distinction de seuil
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2028 : ce sera au tour des biens classés F
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2034 : les logements classés E seront concernés
Si vous possédez un bien classé F ou G, vous avez donc moins d’un an pour vous mettre en conformité, ou renoncer à le louer. Et cela commence par un DPE à jour, puis par des travaux si nécessaire.
Qui est concerné par le DPE obligatoire ?
Tous les logements sont soumis à cette règle, sauf :
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Les biens occupés par le propriétaire lui-même (sauf en cas de vente)
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Les locations saisonnières de moins de 4 mois/an
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Les surfaces de moins de 20 m² dans certains cas spécifiques
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Les biens situés à l’étranger
Pour les autres, le DPE doit être présenté à chaque nouveau bail ou mise en vente. Il doit dater de moins de 10 ans, mais ce délai est réduit à 5 ans si le DPE a été établi avant juillet 2021, car l’ancienne méthode de calcul n’est plus considérée comme fiable.
Et attention : les sanctions sont bien réelles. Un bail sans DPE valide peut être déclaré nul, et des amendes sont prévues.
Ce que le DPE révèle vraiment
Le diagnostic va bien au-delà d’un simple classement de A à G. Il détaille :
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Les consommations d’énergie
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Les émissions de gaz à effet de serre
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Les pertes thermiques
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La qualité de l’isolation
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Les systèmes de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude…
Autant d’éléments qui peuvent influencer la décision d’un acheteur, d’un locataire, ou encore l’accès à certaines aides financières pour la rénovation énergétique.
Et après le DPE : l’audit énergétique entre en scène
Depuis avril 2023, tout propriétaire qui souhaite vendre un logement classé F ou G doit présenter un audit énergétique réglementaire. Ce document propose des scénarios de rénovation, leur coût estimé, les gains énergétiques attendus et les aides mobilisables.
C’est une étape incontournable pour vendre en toute légalité. Et contrairement au DPE, l’audit énergétique est plus détaillé, plus coûteux (entre 700 et 1 200 €), mais obligatoire si vous êtes concerné.
Il est aussi un bon moyen de planifier vos travaux, car il vous permet d’évaluer les gestes prioritaires, notamment sur :
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L’isolation des murs, planchers ou combles
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Le système de ventilation
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Le chauffage (chaudière, PAC, etc.)
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Le remplacement des fenêtres
C’est également un atout pour valoriser le bien dans le cadre d’une vente, à condition que l’acquéreur ait un projet de rénovation cohérent.
Comment éviter les mauvaises surprises ?
Faites réaliser ou actualiser le DPE sans attendre
Ne vous fiez pas à un DPE ancien, même s’il indique un bon classement. Depuis la réforme, la méthode a changé, et les résultats peuvent différer fortement.
Agissez sur les points faibles
Si votre bien est mal isolé, avec un système de chauffage vétuste, c’est le moment d’agir. Vous pouvez même obtenir des aides pour installer un chauffage économique et performant, ou refaire l’isolation selon les critères ANAH.
Consultez un conseiller Rénov’ pour anticiper
Les plateformes locales France Rénov’ ou les bureaux d’étude peuvent vous aider à choisir les bons travaux. Vous pouvez également obtenir des devis de professionnels RGE, ce qui est indispensable si vous espérez des aides.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
