Les propriétaires de meublés de tourisme non classés voient leur régime fiscal profondément remanié. À compter de 2026, le seuil d’accès au micro-BIC s’effondre et beaucoup basculeront automatiquement vers le régime du réel. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper et agir sans surprise.
Ce qui change dès 2026 pour les locations meublées
La réforme vise à réduire l’attractivité des locations touristiques de courte durée. Elle abaisse le plafond de chiffre d’affaires réservé au micro-BIC.
- Plafond actuel : 77 700 €.
- Nouveau plafond applicable aux loyers perçus en 2025 : 15 000 €.
- L’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %.
Conséquence directe : si vos recettes locatives dépassent 15 000 € sur l’année 2025, vous serez automatiquement soumis au régime du réel à partir de 2026.
La direction générale des finances publiques prévoit une campagne d’information pour prévenir les bailleurs concernés.
Qui est réellement visé par la réforme : meublés touristiques non classés
La mesure ne concerne pas tous les meublés. Il s’agit spécifiquement des locations courtes et non classées.
- Sont concernés : les meublés de tourisme non classés loués de façon courte durée.
- Ne sont pas concernés : les meublés classés et les locations de longue durée.
- Les meublés classés conservent le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 %.
Pourquoi le régime réel peut être avantageux pour un LMNP
Passer au réel donne accès à des déductions plus larges que le micro-BIC. Cela peut alléger fortement l’imposition.
- Vous pouvez déduire de nombreuses charges : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, et les intérêts d’emprunt.
- Le régime permet aussi d’appliquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certains travaux.
- Les amortissements concernent les biens ou travaux supérieurs à 600 € et réduisent le résultat imposable de l’activité.
En pratique, ces mécanismes peuvent générer un déficit fiscal au niveau des BIC. Ce déficit peut être imputé selon les règles fiscales applicables et diminuer l’imposition future de l’activité locative.
Points fiscaux à connaître sur les amortissements
- Les amortissements réduisent le bénéfice imposable de la location meublée.
- Ils n’ont pas le même traitement que les charges consommées et suivent des règles comptables strictes.
- Il faut bien documenter leur calcul pour éviter un redressement lors d’un contrôle.
Obligations et contraintes du réel pour les propriétaires
Le régime réel implique des formalités et des obligations supplémentaires. Elles exigent rigueur et organisation.
- Tenue d’une comptabilité conforme. Nombreux bailleurs délèguent cette mission à un expert-comptable.
- Conservation et classement de toutes les factures et justificatifs. Ils sont nécessaires en cas de contrôle fiscal.
- Les frais d’expert-comptable sont eux-mêmes déductibles des recettes locatives.
Mesures pratiques pour anticiper le basculement
Agir en amont permet d’éviter les mauvaises surprises. Voici des étapes concrètes à suivre.
- Vérifiez vos recettes 2025 et simulez l’impact fiscal du passage au réel.
- Rassemblez et numérisez vos factures de travaux, d’assurance et d’entretien.
- Consultez un expert-comptable pour chiffrer les amortissements et vérifier la meilleure option.
- Si vous souhaitez rester en micro-BIC, songez à classer votre meublé touristique.
- Restez attentif aux communications de la DGFIP pour connaître les démarches et échéances.
Outils et ressources pour estimer votre situation
Plusieurs ressources peuvent aider à anticiper le changement de régime.
- Simulateurs en ligne pour comparer micro-BIC et réel.
- Cabinets d’expertise comptable spécialisés en location meublée.
- Informations officielles de la DGFIP et fiches pratiques sur la fiscalité des meublés.
Estimez le loyer de votre bien pour mesurer l’impact du nouveau seuil et préparer vos décisions fiscales.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
