À partir de 2026, les petites locations meublées touristiques non classées vont voir leurs règles fiscales profondément remaniées. Cette bascule touche directement les bailleurs en micro-BIC et peut transformer une gestion simple en obligations comptables plus lourdes. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper et adapter votre stratégie locative.
Ce qui change pour les LMNP et le micro-BIC en 2026
La réforme portée par la députée Anaïg Le Meur vise à encadrer la location touristique. Elle réduit fortement les avantages du régime micro-BIC pour certaines meublés.
- Le plafond passe de 77 700 € à 15 000 € (pour les loyers perçus en 2025).
- L’abattement forfaitaire descend de 50 % à 30 %.
- Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an, vous serez automatiquement soumis au régime réel.
La DGFIP prévoit une campagne d’information pour les propriétaires concernés.
Locations concernées : qui est visé par la nouvelle règle ?
Attention : la mesure ne s’applique pas à toutes les locations meublées.
- Sont visées : les locations de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.
- Ne sont pas impactés : les meublés classés et les locations meublées de longue durée, qui conservent le plafond à 77 700 € et l’abattement de 50 %.
Pourquoi le régime réel peut être avantageux pour un LMNP
Passer au réel change la nature de la fiscalité. Pour certains bailleurs, cela réduit significativement l’impôt.
- Vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles : travaux, taxe foncière, primes, frais de gestion, intérêts d’emprunt.
- Les dépenses supérieures à 600 € peuvent être amorties (bâti, mobilier, gros travaux).
- Les amortissements limitent le bénéfice imposable et peuvent faire apparaître un déficit reportable sur la catégorie BIC.
Comment fonctionnent les amortissements et le report
Les amortissements réduisent vos bénéfices imposables au fil des années. Ils doivent être comptabilisés et suivis précisément.
- Ils n’ouvrent pas droit à un abattement automatique : il faut les inscrire en comptabilité.
- Un déficit constaté peut être reporté selon les règles fiscales applicables à la catégorie des BIC.
Les contraintes et obligations du régime réel pour les bailleurs
Le régime réel offre des économies d’impôt possibles, mais impose des exigences pratiques et administratives.
- Tenue d’une comptabilité stricte : obligations déclaratives et journaux comptables.
- Conservation de toutes les pièces justificatives : factures de travaux, relevés bancaires, contrats.
- Coût éventuel d’un expert-comptable : ses honoraires sont cependant déductibles des recettes.
- Risque de contrôle fiscal accru si les déductions sont significatives ; il faudra pouvoir justifier chaque dépense.
Solutions pour rester sous le micro-BIC
Si vous souhaitez éviter le réel, certaines options peuvent être explorées.
- Faire classer votre meublé touristique : un classement permet de conserver le plafond de 77 700 €.
- Privilégier des baux longue durée plutôt que la location touristique courte durée.
- Suivre de près vos recettes annuelles pour ne pas dépasser le nouveau seuil.
Conseils pratiques pour anticiper la transition fiscale
Pour limiter les mauvaises surprises, préparez-vous dès maintenant.
- Rassemblez vos factures et archives comptables.
- Contactez un expert-comptable pour simuler le passage au réel.
- Étudiez le classement de votre meublé si vous visez le maintien en micro-BIC.
- Surveillez vos revenus locatifs et adaptez vos stratégies commerciales.
Calculez une estimation du loyer pour évaluer l’impact financier du changement de régime et anticiper vos déclarations.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
