À partir de 2026, la fiscalité des locations meublées de courte durée va connaître un tournant. Les loueurs au régime micro-BIC doivent se préparer : au-delà d’un certain seuil de revenus, le basculement vers le régime réel sera automatique. Explications pratiques pour anticiper cet épisode majeur de la fiscalité immobilière.
Quels sont les changements législatifs prévus en 2026 ?
La réforme portée par la députée Anaïg Le Meur, qualifiée dans le débat public de loi anti-Airbnb, vise à réduire l’attractivité de la location touristique courte durée.
- Le plafond applicable au micro-BIC pour ces meublés chute de 77 700 € à 15 000 € (revenus 2025, applicables en 2026).
- L’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %.
- Si vos recettes locatives dépassent 15 000 € sur l’année, vous serez automatiquement soumis au régime réel.
La DGFip annonce une campagne d’information pour aider les propriétaires à anticiper ce changement.
Qui est réellement concerné par la réforme ?
La mesure ne s’applique pas à toutes les locations meublées. Il est essentiel de distinguer les statuts :
- Le texte cible les meublés de courte durée non classés, essentiellement les logements touristiques non labellisés.
- Les meublés classés et les locations de longue durée conservent le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 %.
Avantages concrets du régime réel pour un bailleur LMNP
Le passage au régime réel n’est pas forcément pénalisant. Plusieurs mécanismes peuvent réduire fortement la facture fiscale.
- Déduction de l’ensemble des charges d’exploitation : taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt.
- Possibilité d’amortir le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 €.
- Les amortissements diminuent la base imposable et peuvent compenser vos bénéfices futurs.
Résultat : votre imposition sur les loyers peut s’effacer ou se réduire fortement.
Contraintes à prévoir sous le régime réel
Le réel impose des obligations administratives et de rigueur comptable. Il faut s’organiser.
- Tenue d’une comptabilité détaillée : l’aide d’un expert-comptable est souvent recommandée. Ses honoraires sont déductibles.
- Justification des charges : conservez toutes vos factures en cas de contrôle fiscal.
- Complexité administrative accrue par rapport au micro-BIC.
Solutions pour éviter le basculement automatique
Si vous préférez rester en micro-BIC, quelques leviers existent.
- Faire classer votre meublé touristique peut le sortir du périmètre de la mesure.
- Modifier la durée ou la nature des locations pour retrouver un statut hors courte durée non classée.
Conseils pratiques pour préparer 2026
Agir en amont permet d’optimiser votre fiscalité et d’éviter les surprises.
- Vérifiez précisément vos recettes locatives 2025.
- Conservez et numérisez toutes les factures et justificatifs.
- Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour simuler l’impact du régime réel.
- Envisagez le classement touristique si vous exploitez un meublé de courte durée.
Estimez la rentabilité de votre bien et anticipez le changement de régime en simulant vos revenus et charges.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
