En 2025, la législation reste très claire sur les responsabilités du propriétaire en matière de travaux dans un logement loué. Si certains frais sont à la charge du locataire, d’autres reviennent de plein droit au bailleur. Cette liste complète des travaux à la charge du propriétaire vous aidera à éviter les litiges tout en respectant la loi.
Les obligations légales du bailleur en matière de travaux
Dès la signature du bail, le propriétaire doit garantir un logement décent et conforme à la réglementation en vigueur. Cela comprend notamment l’état général du bien, la sécurité des installations et l’accès aux équipements de base comme l’eau, l’électricité ou le chauffage.
En 2025, des normes énergétiques plus strictes s’appliquent, notamment pour les logements classés F ou G au DPE. Le bailleur est donc tenu de faire certains travaux pour respecter les seuils imposés, au risque de se voir interdire la mise en location.
Travaux d’entretien courant ou travaux majeurs ?
La distinction entre travaux à la charge du locataire et ceux à la charge du bailleur repose principalement sur leur nature :
Ce que le propriétaire doit prendre en charge
- Remplacement ou réparation des équipements vétustes (chauffe-eau, chaudière, etc.),
- Travaux liés à la vétusté ou à une malfaçon,
- Rénovation ou réfection du gros œuvre (toiture, murs, planchers),
- Réparations des infiltrations ou des fissures structurelles,
- Mise aux normes des installations électriques ou gaz,
- Interventions après un dégât des eaux dont le locataire n’est pas responsable.
Ces frais ne peuvent en aucun cas être répercutés sur le locataire, même partiellement. En revanche, le bailleur peut bénéficier d’aides telles que MaPrimeRénov’ ou encore des crédits d’impôt liés à la rénovation énergétique.
Quid des travaux en copropriété ?
En cas de logement en copropriété, les charges liées aux parties communes (ravalement de façade, ascenseur, toiture) sont aussi à la charge du propriétaire bailleur, sauf si un vice d’usage incombe au locataire.
Madame C., propriétaire d’un appartement ancien à Lyon, constate que le ballon d’eau chaude ne fonctionne plus. Le locataire exige une intervention rapide. Le plombier confirme que l’appareil est vétuste. Dans ce cas, c’est bien au bailleur de financer son remplacement, car l’usure est normale. Une réduction d’impôt pour les travaux énergétiques peut s’appliquer.
Travaux d’amélioration : obligation ou choix ?
Les travaux d’amélioration ne sont pas obligatoires, sauf s’ils concernent la sécurité ou la santé du locataire. Néanmoins, si le bailleur choisit de rénover la cuisine ou d’installer une VMC performante, les coûts sont entièrement à sa charge.
En revanche, ces travaux peuvent valoriser le bien sur le long terme, et même permettre une revalorisation du loyer dans certains cas, si l’accord du locataire est obtenu.
Bonnes pratiques pour éviter les litiges
Il est conseillé d’informer le locataire à l’avance et par écrit en cas de travaux. Un délai de 21 jours est généralement recommandé, comme indiqué dans l’article sur les obligations de notification avant intervention. Cela évite les malentendus et prépare les conditions d’accès au logement pour les artisans.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
