Chaque année, c’est la même question : qu’est-ce que je peux vraiment déduire de mes impôts ? Et quand on a un crédit en cours, la tentation est grande de vouloir faire passer les intérêts d’emprunt dans la déclaration, pour alléger la facture. Mais attention : tous les emprunts ne sont pas déductibles, et les conditions sont plus strictes qu’on ne l’imagine. Ce qu’on vous explique rarement, c’est comment fonctionne ce calcul, qui peut — s’il est bien maîtrisé — réduire vos impôts de façon significative, notamment en location.
Une déduction réservée aux revenus fonciers
Commençons par une vérité simple : les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de vos revenus imposables classiques, sauf exception. Ils sont uniquement déductibles dans le cadre des revenus fonciers, c’est-à-dire si vous louez un bien non meublé au régime réel (et non au micro-foncier).
Concrètement, vous pouvez déduire :
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Les intérêts d’emprunt
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Les frais de dossier
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Les frais de garantie (hypothèque, caution)
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Les assurances liées au crédit (type ADI)
Mais seule la part “intérêts” est concernée, pas le capital remboursé. Ce point est souvent mal compris.
Et pour que ce soit accepté par l’administration, il faut conserver toutes les attestations bancaires annuelles, et être capable de justifier chaque ligne.
Et si vous avez aussi engagé des travaux dans le bien loué, il existe une vraie synergie possible. Certains travaux sont intégralement déductibles en plus des intérêts. Tu peux d’ailleurs retrouver les détails à ce sujet ici : travaux déductibles des impôts en location.
Comment calculer précisément les intérêts déductibles ?
Utiliser l’attestation annuelle fournie par la banque
Chaque année, votre banque vous adresse un relevé d’intérêts d’emprunt, parfois en ligne. Ce document est essentiel : il mentionne la part exacte d’intérêts payés sur l’année, séparée du capital. C’est cette somme qu’il faut reporter dans votre déclaration (case 229 du formulaire 2044).
Par exemple, si vous remboursez 900 € par mois et que la part des intérêts est de 320 €, cela fait 3 840 € d’intérêts sur l’année. C’est ce montant qui est déductible, pas plus.
Attention au type de bien
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’un prêt destiné à :
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Votre résidence principale
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Un bien loué meublé (sauf dans un autre cadre fiscal type LMNP au réel)
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Un bien en construction non encore mis en location
La location doit être effective, avec bail à l’appui. Et si vous avez loué seulement une partie de l’année, vous devez proratiser la déduction.
Et pour l’achat d’un bien locatif ancien ou avec travaux ?
Bonne nouvelle : les intérêts d’un prêt destiné à financer l’achat ET les travaux d’un bien mis en location nue sont intégralement déductibles, tant que le bien est bien mis en location dans l’année.
Mais il faut que les travaux soient terminés rapidement, car un bien resté vide trop longtemps après achat peut faire l’objet d’un redressement. Si les délais sont flous, mieux vaut déclarer prudemment, et ne pas oublier de déclarer la fin des travaux à temps, comme précisé dans ce point fiscal très souvent oublié.
Et si vous revendez le bien ou changez son usage ?
C’est là que beaucoup tombent dans le piège. Si vous :
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Vendez le bien
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Le basculez en résidence secondaire
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Ou le transformez en logement meublé non déclaré
… alors vous ne pouvez plus continuer à déduire les intérêts. La déduction ne s’applique que tant que le bien reste dans le cadre d’une location nue au réel.
Et pire : l’administration peut vous demander le remboursement des déductions passées, si elle estime que vous avez déclaré en toute connaissance de cause un usage non conforme.
Peut-on déduire les intérêts d’un prêt relais ?
Non, pas dans la majorité des cas. Le prêt relais sert à financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire, souvent en attendant la revente d’un autre bien. Il n’est pas lié à un revenu locatif, donc il n’ouvre aucun droit à déduction.
Seuls les prêts liés à un investissement locatif (non meublé, au régime réel) sont concernés.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.