Vous avez contracté un prêt immobilier pour louer un bien ? Bonne nouvelle : les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Mais entre ce qu’on entend à droite et à gauche, et la réalité des cases à remplir sur la déclaration, beaucoup finissent par renoncer à cette déduction pourtant très avantageuse. Pourtant, le calcul est loin d’être si compliqué, à condition de bien comprendre comment s’y prendre.
Quels intérêts sont déductibles (et lesquels ne le sont pas) ?
Ce n’est pas l’intégralité du crédit qui est prise en compte. Ce sont uniquement les intérêts, c’est-à-dire la partie du remboursement qui rémunère la banque. Le capital, lui, n’est jamais déductible.
Les prêts concernés sont ceux souscrits pour :
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L’achat d’un bien immobilier destiné à la location
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La réalisation de travaux dans ce logement
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Le financement de gros frais (frais de notaire, d’agence, etc.)
Ce dispositif s’applique exclusivement aux revenus fonciers. Donc si vous êtes au régime micro-foncier, vous ne pouvez pas en profiter, sauf à opter pour le régime réel.
Il est aussi possible d’inclure d’autres frais liés au crédit, comme l’assurance emprunteur, dans certains cas. Cela fait partie des charges admises à la déduction. Encore faut-il connaître les frais réellement pris en compte dans le calcul pour ne rien oublier.
Méthode pour calculer les intérêts
Le plus simple est de vous appuyer sur le tableau d’amortissement fourni par votre banque. Il vous indique mois par mois (ou trimestre par trimestre) la répartition entre capital remboursé et intérêts.
Exemple simple
Prenons un prêt de 150 000 € sur 20 ans à 2 %. Vous remboursez 760 € par mois.
Sur la première année, vous allez verser environ 9 120 € (760 € x 12), dont :
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2 960 € d’intérêts
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6 160 € de capital
Seuls les 2 960 € sont déductibles. Et cette part diminue chaque année, car les intérêts baissent à mesure que le capital restant diminue.
C’est pourquoi il est crucial de revoir le montant chaque année et ne pas recopier celui de l’an passé.
Si vous avez plusieurs biens ou plusieurs prêts, additionnez simplement les intérêts de chaque contrat. Là aussi, gardez les justificatifs à disposition : en cas de contrôle, l’administration peut vous demander le détail.
Où reporter le montant dans la déclaration ?
Si vous avez opté pour le régime réel, les intérêts s’inscrivent dans la déclaration des revenus fonciers, formulaire 2044, à la ligne 250 (« Intérêts d’emprunt »).
N’oubliez pas d’inclure aussi :
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Les intérêts sur les prêts travaux
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Les éventuels frais de garantie (hypothèque, caution) s’ils sont intégrés au crédit
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L’assurance emprunteur, si elle est souscrite pour garantir ce prêt
En revanche, ne mélangez pas les crédits à la consommation, les prêts relais ou tout financement personnel : ils ne sont pas pris en compte dans ce cadre.
Il existe parfois des situations floues. Par exemple, si vous avez acheté pour revendre, ou pour habiter un bien temporairement. Dans ce cas, mieux vaut se faire accompagner ou vérifier ce que l’administration attend exactement sur le sujet.
Cas particuliers : indivision, SCI, démembrement
Lorsque le bien est détenu à plusieurs (en indivision ou en SCI), les intérêts sont répartis au prorata des parts. Si vous possédez 50 % du bien, vous ne pouvez déclarer que 50 % des intérêts d’emprunt.
Pensez aussi à tenir compte de la répartition réelle dans la déclaration. Il n’est pas rare que les montants déduits soient mal proportionnés, surtout en cas de gestion informelle entre les co-indivisaires.
Dans les cas de démembrement (nue-propriété/usufruit), la question devient plus délicate. Seul l’usufruitier peut déduire les intérêts, car lui seul perçoit les revenus locatifs.
Faut-il forcément opter pour le régime réel ?
Pas toujours. Si vos charges sont faibles et vos loyers modestes, le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) peut suffire. Mais dès que vous avez un prêt en cours, ou des travaux importants, le régime réel est souvent plus avantageux.
Voici un exemple :
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Loyers perçus : 9 600 €
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Charges (dont 2 500 € d’intérêts) : 5 500 €
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Résultat net foncier : 4 100 €
→ Imposable sur 4 100 € au réel, contre 6 720 € avec l’abattement de 30 %
Dans ce cas, le régime réel permet une économie d’impôt immédiate. À condition bien sûr de tenir une comptabilité rigoureuse et de garder tous les justificatifs.
Ne pas oublier les autres charges
Les intérêts sont loin d’être la seule charge déductible. Vous pouvez aussi inclure :
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La taxe foncière (hors TEOM)
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Les frais de gestion
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Les travaux d’entretien
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Les primes d’assurance
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Les charges de copropriété
D’ailleurs, beaucoup oublient de déduire les travaux qui sont fiscalement admissibles ou sous-estiment leur montant réel. En cumulant tous ces postes, l’impôt peut fondre très vite… voire disparaître complètement.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
