Une option juridique inédite permet désormais aux héritiers détenteurs de la nue-propriété d’un logement d’en obtenir la valeur sans attendre le décès de l’usufruitier. Ce mécanisme, lancé en France par la société Renée Costes, modifie la donne pour des familles qui cherchent à débloquer des liquidités tout en préservant les droits de vie des parents.
Pourquoi la nue-propriété peut devenir un problème pratique
Transmettre la nue-propriété est une pratique répandue pour réduire la facture successorale : les parents conservent l’usufruit et gardent l’usage du bien ou son revenu locatif. Sur le papier, l’opération est avantageuse fiscalement. En réalité, les enfants héritiers se retrouvent parfois coincés.
Ils supportent certains frais (gros travaux, taxes liées à l’immobilier, y compris l’IFI pour certains dossiers) sans pouvoir jouir du bien ou lever son capital. Pour ceux qui doivent financer un projet, acheter, rembourser un prêt ou diversifier leur patrimoine, cette immobilisation des capitaux est pénalisante.
Herit’immo : vendre la nue-propriété avant le décès, comment ?
Renée Costes commercialise un contrat nommé Herit’immo qui ouvre la possibilité de céder la nue-propriété à un acquéreur pendant que l’usufruitier continue d’occuper ou de louer le logement. L’opération est formalisée par un acte notarié qui fixe les droits et protège l’usage du bien par l’usufruitier.
Selon le média Capital, Stanley Nahon, co-dirigeant du groupe, insiste sur la préservation des prérogatives du bénéficiaire de l’usufruit : ni le droit d’habiter ni la possibilité de percevoir des loyers ne sont remis en cause par ce montage. Pour les héritiers, l’intérêt principal est d’obtenir des liquidités immédiates en échange d’un prix minoré, reflétant l’attente avant la pleine propriété.
- Pour les héritiers : accès rapide à des fonds, transfert de la charge de détention, mais cession d’une valeur future potentielle.
- Pour l’usufruitier : maintien de l’usage ou des revenus du bien, garantie judiciaire de ses droits inscrits dans l’acte.
- Pour les investisseurs : achat à prix réduit en contrepartie d’un délai avant acquisition complète, opportunité de diversification patrimoniale.
Quels acteurs entrent sur ce marché ?
Le dispositif séduit déjà des acteurs privés et institutionnels, cités dans la presse : sociétés d’investissement et grandes structures comme la Caisse des Dépôts figurent parmi les acquéreurs potentiels. Leur logique : acquérir des actifs décotés et attendre la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété, une stratégie qui convient à des horizons d’investissement longs.
Pour autant, ce modèle n’est pas sans risques. La décote appliquée dépend de l’âge et de la durée estimée de l’usufruit ; la solution reste illiquide tant que l’investisseur n’a pas récupéré la pleine propriété. Il faut aussi tenir compte des frais de transaction et de la fiscalité applicable à la cession.
Ce que doivent savoir les héritiers intéressés
Avant de se lancer, quelques étapes clés :
- Évaluer la valeur de la nue-propriété et la décote liée à l’âge de l’usufruitier.
- Consulter un notaire pour sécuriser l’acte et vérifier les clauses protégeant l’usufruitier.
- Comparer offres d’investisseurs (particuliers, fonds, institutionnels) et conditions financières.
- Mesurer l’impact fiscal et les frais afférents à la cession.
Ce dispositif offre une solution concrète pour débloquer des capitaux tout en respectant le droit de l’usufruitier, mais il ne remplace pas un accompagnement professionnel. Notaires, conseillers patrimoniaux et fiscalistes restent des acteurs essentiels pour adapter l’opération à chaque situation familiale.
À plus large échelle, l’émergence de tels contrats pourrait rendre la nue-propriété plus liquide et attractive, en transformant une modalité successorale jusque-là jugée parfois trop rigide en un outil plus adaptable aux besoins contemporains des familles et des investisseurs.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
