Un parent décède. Et derrière le choc, les souvenirs, l’émotion… surgit très vite une question que personne n’ose poser tout de suite, mais que tout le monde pense tout bas : qui va toucher quoi ? Surtout quand une maison entre dans la succession. Doit-on vendre ? Qui décide ? Et si l’un des enfants veut garder le bien, comment ça se passe ? Peut-on l’en empêcher ? Les héritiers sont rarement préparés à ces situations, et encore moins aux conséquences parfois tendues d’un partage. Car au-delà de la valeur affective, la répartition de l’héritage peut faire basculer l’équilibre d’une famille. Et quand la maison est vendue, chaque euro est scruté.
Ce qui se passe au décès : l’ouverture de la succession
La maison entre dans une indivision entre héritiers
Dès le décès d’un parent propriétaire, tous les biens sont bloqués dans ce qu’on appelle une indivision successorale. Cela signifie que les héritiers deviennent ensemble propriétaires du patrimoine… sans pouvoir en faire usage librement chacun de leur côté.
La maison du parent fait donc partie de ce « pot commun », dans lequel chaque héritier détient une part exprimée en pourcentage.
Exemple : si le défunt laisse un conjoint survivant et deux enfants, le plus souvent, la loi accorde l’usufruit de la maison au conjoint (le droit d’y vivre ou de la louer) et la nue-propriété aux enfants, répartie à parts égales.
Mais tout dépend de la situation familiale précise (régime matrimonial, testament, donations antérieures…).
Un notaire établit la dévolution successorale
C’est le notaire qui détermine la part de chacun, en fonction de la loi ou des volontés exprimées par le défunt dans un testament. Il dresse un acte de notoriété, puis un projet de partage. La maison peut être estimée, voire expertisée, pour calculer la part exacte que représente ce bien dans l’ensemble de la succession.
En cas de vente de la maison : comment l’argent est réparti ?
Vente pendant l’indivision : chacun touche selon ses droits
Si tous les héritiers sont d’accord pour vendre la maison pendant la phase d’indivision, le notaire répartira le produit de la vente en fonction des parts de chacun.
Exemple : trois enfants héritent à parts égales, sans conjoint survivant. La maison est vendue 300 000 €. Chacun reçoit 100 000 €, point.
Mais si le conjoint est vivant et a reçu l’usufruit, il ne touche pas l’argent de la vente, sauf si l’usufruit est converti en somme d’argent (c’est une option prévue par la loi).
La conversion de l’usufruit en capital : une solution possible
Quand le conjoint survivant a l’usufruit de la maison mais que tous les enfants veulent vendre, il faut trouver un accord. La loi permet de transformer cet usufruit en somme d’argent, versée au conjoint lors de la vente. C’est ce qu’on appelle la conversion.
Le montant dépend de l’âge du conjoint : plus il est âgé, moins l’usufruit a de valeur. Des barèmes existent, fixés par l’administration fiscale.
Exemple : si l’usufruit est évalué à 30 % de la maison, et que la maison est vendue 300 000 €, le conjoint survivant peut recevoir 90 000 €, et les enfants se partagent les 210 000 € restants.
Ce qui peut compliquer le partage
Les donations antérieures doivent être réintégrées
Si l’un des enfants a reçu une avance sur héritage (par exemple, une maison ou une grosse somme d’argent), cela doit être réintégré dans la succession. C’est ce qu’on appelle le rapport des donations.
Cela ne veut pas dire qu’il doit rendre l’argent, mais sa part dans la maison peut être diminuée pour rétablir l’équilibre entre tous les héritiers.
Les désaccords bloquent souvent la vente
Tous les héritiers doivent être d’accord pour vendre. Si l’un d’eux refuse, la vente ne peut pas se faire, sauf en saisissant le tribunal. Cette procédure peut être longue, coûteuse et pesante, surtout si les tensions sont fortes.
Parfois, un seul enfant souhaite racheter la maison. Il doit alors racheter les parts des autres au prix estimé par le notaire, ou par un expert si désaccord.
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Benjamin Lambert est spécialisé dans l’analyse des marchés financiers et la gestion d’actifs. Avec plus de 12 ans d’expérience, il apporte des analyses claires sur les tendances boursières, les investissements durables et les stratégies fiscales. Sur FAIRE, Pierre décrypte l’actualité économique pour mieux vous guider dans vos choix financiers.
