À partir de 2026, le cadre fiscal des locations meublées de courte durée change profondément. Les petits loueurs en micro-BIC doivent se préparer : au-delà d’un nouveau seuil, le passage automatique au régime réel va modifier leurs déclarations, leurs coûts et, parfois, leur feuille d’impôt. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper et agir.
Ce que prévoit la réforme : seuils et abattements modifiés
La loi portée par la députée Anaïg Le Meur vise à réduire l’attractivité de la location touristique courte durée. Concrètement, le plafond qui permettait de rester en micro-BIC chute fortement.
- Plafond actuel : 77 700 € de recettes.
- À partir des loyers perçus en 2025 (applicables en 2026) : plafond ramené à 15 000 €.
- Abattement forfaitaire réduit : de 50 % à 30 %.
Résultat : si vos recettes locatives annuelles dépassent 15 000 €, vous basculerez automatiquement au régime réel d’imposition.
Qui est concerné : le périmètre précis de la mesure
Le nouveau dispositif ne s’applique pas à toutes les locations meublées. Il cible une catégorie précise.
- Visés : les meublés de tourisme non classés loués en courte durée.
- Exclus : les meublés classés et les locations meublées de longue durée. Ceux-ci conservent le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 %.
La Direction générale des finances publiques prévoit une campagne d’information pour alerter les bailleurs concernés.
Régime réel : quels avantages pour un bailleur LMNP ?
Le régime réel offre des leviers fiscaux souvent plus puissants que le micro-BIC. Ils exigent en revanche plus de rigueur comptable.
- Déduction des charges réelles : travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion.
- Déduction des intérêts d’emprunt et des primes liées au financement.
- Possibilité d’amortir le bien, le mobilier et les travaux au-delà d’un certain seuil.
Les amortissements et leur portée
Les amortissements permettent de diminuer le bénéfice imposable de la location meublée. Ils peuvent réduire fortement, voire annuler, la taxation sur les loyers.
Selon les règles en vigueur, le résultat négatif lié à l’activité de location meublée relève des BIC. Ce déficit peut être reporté pour compenser des bénéfices futurs dans la même catégorie.
Les contraintes pratiques et risques du régime réel
Le bénéfice fiscal vient avec des obligations. Elles sont parfois perçues comme lourdes pour un bailleur amateur.
- Tenue d’une comptabilité complète et conforme : livres, journaux et bilans.
- Conservation stricte des factures et justificatifs en vue d’un contrôle fiscal.
- Frais d’expert-comptable possibles ; toutefois, ces honoraires sont déductibles.
Autre point : pour déduire charges et amortissements, il faudra pouvoir les démontrer par des pièces justificatives.
Alternatives et actions à prévoir avant 2026
Plusieurs pistes permettent d’anticiper ou d’atténuer l’impact du basculement automatique.
- Faire classer son meublé touristique pour rester sous le régime du micro-BIC et conserver le plafond de 77 700 €.
- Évaluer dès maintenant si le régime réel vous sera plus favorable en simulant les charges et amortissements.
- Anticiper la mise en place d’une comptabilité adaptée ou l’intervention d’un expert-comptable.
Si vous voulez estimer la valeur locative de votre bien, commencez par un chiffrage précis des loyers et des charges.
Articles similaires
- Micro-BIC 2026 : ce que les bailleurs en meublé doivent savoir
- Plafond micro-BIC 2026: ce que ça change pour la location meublée
- Micro-BIC 2026: locations meublées, ce qui va tout changer pour vos revenus
- LMNP micro-BIC supprimé, passage au réel en 2026: ce qui change pour les bailleurs
- Location meublée micro-BIC : gros changements, quelles conséquences pour vos revenus ?
Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
