Vous possédez un bien immobilier ou comptez en acheter un, et vous voulez le transmettre à vos enfants sans les étouffer avec les droits de succession ? Vous n’êtes pas seul à y penser. Mais ce que peu de gens savent, c’est qu’en créant une SCI, il est possible de contourner légalement une partie de l’impôt, tout en gardant la main sur son patrimoine. Pas besoin d’être milliardaire ou expert fiscaliste. Cette stratégie, utilisée depuis des années par des investisseurs avertis, reste méconnue du grand public. Pourtant, bien mise en place, elle peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros.
Le fonctionnement de la SCI dans une transmission
La SCI, une structure qui sépare la propriété du bien
La SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers sous forme de parts sociales. Vous n’êtes plus “propriétaire en nom propre” du bien, mais associé d’une société qui en est elle-même propriétaire.
Ce détail change tout : car ce ne sont plus des mètres carrés que vous transmettez, mais des parts sociales. Et ces parts sont beaucoup plus faciles à transmettre par étapes, avec des abattements applicables tous les 15 ans.
Transmettre des parts, pas un bien
C’est là que se joue l’avantage fiscal. Au lieu de donner ou de léguer un bien immobilier dans son ensemble (et donc de déclencher de lourds droits de succession), vous pouvez transmettre progressivement les parts de la SCI à vos enfants.
Résultat : la base taxable est réduite. Et si vous le faites assez tôt, vous pouvez échapper totalement à certains droits.
L’astuce : la donation de parts en démembrement
Donner la nue-propriété, garder l’usufruit
L’astuce utilisée par les investisseurs les plus malins consiste à donner la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Concrètement, vous donnez la propriété future… mais vous continuez à percevoir les loyers et à gérer le bien jusqu’à votre décès.
C’est une manière efficace de :
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préparer la succession sans déclencher l’impôt immédiat
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garder le pouvoir sur le patrimoine
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alléger la fiscalité finale à la transmission
Une valeur réduite, donc moins d’impôt
La fiscalité ne se base pas sur la valeur entière du bien, mais seulement sur la valeur de la nue-propriété. Et cette valeur dépend de votre âge au moment de la donation. Plus vous êtes jeune, plus la part donnée est faible fiscalement… mais elle représente la totalité du bien pour vos enfants au décès.
Exemple : vous avez 60 ans. Vous donnez la nue-propriété de parts représentant un bien d’une valeur de 400 000 €. La valeur fiscale retenue est de 50 %, soit 200 000 €. Avec les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant), vous pouvez transmettre sans aucun droit de donation.
Les abattements renouvelables tous les 15 ans
Une stratégie par tranches
Vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans payer de droits. En utilisant la SCI et le démembrement, vous répartissez la transmission de votre patrimoine sur plusieurs années.
Certains parents commencent dès leurs 50 ou 55 ans, pour faire deux ou trois donations espacées, et transmettre une fortune immobilière en échappant légalement aux droits de succession.
Ne pas attendre le dernier moment
Plus vous attendez, plus la valeur fiscale de la nue-propriété augmente, et moins l’astuce est efficace. À 80 ans, vous ne transmettez plus 50 %, mais 70 à 80 % de la valeur du bien. Le fisc y gagne. Vous, beaucoup moins.
D’autres effets positifs souvent oubliés
Moins de conflits entre héritiers
En organisant la transmission via la SCI, vous structurez les choses à l’avance. Vous pouvez définir dans les statuts les règles de gestion, prévoir des clauses pour éviter les reventes sauvages ou les blocages en indivision, et conserver un certain équilibre entre les enfants.
C’est souvent beaucoup plus fluide que la succession classique, où chacun récupère un morceau de la maison… et où les décisions communes deviennent un casse-tête.
Une fiscalité encore plus légère en cas de décote
Autre levier : si la SCI détient un bien peu liquide ou en partie loué, une décote de 10 à 20 % est souvent appliquée sur la valeur des parts. Cela réduit encore plus la base imposable, sans tricher ni frauder. Juste en jouant sur les règles en vigueur.
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Benjamin Lambert est spécialisé dans l’analyse des marchés financiers et la gestion d’actifs. Avec plus de 12 ans d’expérience, il apporte des analyses claires sur les tendances boursières, les investissements durables et les stratégies fiscales. Sur FAIRE, Pierre décrypte l’actualité économique pour mieux vous guider dans vos choix financiers.
