L’état des lieux est souvent perçu comme une formalité administrative mais il joue un rôle concret dans la protection du locataire et du bailleur. Que vous emménagiez, quittiez un logement ou gériez plusieurs biens, connaître les règles pratiques et les pièges fréquents autour de l’état des lieux vous évitera des litiges et des surprises lors de la restitution des clés.
Pourquoi l’état des lieux est essentiel pour les deux parties ?
Un état des lieux décrit précisément l’état du logement et des équipements au moment de la remise des clés. Il sert de référence lors du départ : en comparant l’état d’arrivée et d’absence, le bailleur peut identifier des détériorations imputables au locataire et solliciter des réparations. L’acte doit être établi par écrit et de manière contradictoire entre les deux parties ou avec un tiers mandaté.
À défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état, sauf si le locataire apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à son établissement. Cette présomption rend l’état des lieux d’entrée particulièrement important pour le locataire.
Comment se déroule un état des lieux d’entrée et qui y participe ?
Il est réalisé lors de la remise des clés. Le bailleur et le locataire effectuent ensemble le constat ; ils peuvent se faire représenter par un tiers choisi d’un commun accord. Chaque partie doit recevoir un exemplaire du document établi.
Lors de la visite, il est recommandé d’indiquer de façon précise les anomalies observées (état des sols, murs, serrures, traces d’humidité, fonctionnement des équipements). Le locataire peut émettre des réserves, par exemple en cas de compteurs non branchés ou d’appareils défectueux.
Peut-on compléter un état des lieux après l’emménagement ?
Oui, l’état des lieux d’entrée peut être complété. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter le constat dans les dix jours calendaires qui suivent sa réalisation pour tout élément du logement. Pour l’état des éléments de chauffage, cette demande peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe. Si le bailleur refuse de compléter, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation compétente.
Relevés des compteurs et installations de chauffage
Lorsque le logement est équipé d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire avec comptage individuel, l’état des lieux d’entrée (et celui de sortie) doit comporter les relevés d’index pour chaque énergie. Ces relevés constituent une preuve utile pour la répartition des consommations et évitent des discussions ultérieures sur les factures.
Qui paie quoi quand un professionnel intervient ?
Si l’état des lieux est réalisé par un professionnel et que le locataire y participe, une part des frais peut lui être demandée. Cette contribution ne peut toutefois pas dépasser la moitié des frais facturés par l’agence et comporte un plafond fixé à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Le montant se calcule sur la surface habitable telle que définie réglementairement (exclusions comme caves, garages, balcons, etc.).
En revanche, pour l’état des lieux de sortie réalisé à l’amiable et lorsque le bailleur mandate un professionnel pour le représenter, aucun frais ne peut être facturé au locataire.
Erreurs fréquentes et conseils pratiques
Dans la pratique, plusieurs défauts récurrents provoquent des contestations : descriptions imprécises, absence de relevés d’index, manque de photos ou de dates sur les documents, et non-remise d’un exemplaire à chaque partie. Pour limiter les risques :
- Photographiez les pièces et les points litigieux avec horodatage si possible.
- Signalez clairement les compteurs non branchés et demandez l’inscription des relevés.
- Conservez votre exemplaire et notez par écrit toute demande de complément adressée au bailleur.
Ces gestes ne remplacent pas l’état des lieux mais facilitent la preuve en cas de désaccord.
Que faire en cas de désaccord lors de l’état des lieux de sortie ?
Si bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur l’état des lieux de sortie, il est possible de faire appel à un tiers pour établir un constat contradictoire. En cas de refus persistant du bailleur de compléter ou de participer à un constat, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution amiable.
FAQ
Que signifie la présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée ?
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Cela complique la contestation par le locataire s’il constate ultérieurement des dégradations, sauf s’il apporte la preuve contraire ou démontre que le bailleur a empêché l’établissement du constat.
Peut-on demander la modification d’un état des lieux déjà signé ?
Le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété après sa réalisation : la demande doit intervenir dans les dix jours calendaires pour les éléments du logement et durant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage. En cas de refus, la commission départementale de conciliation est une voie possible.
Quels documents ou informations vérifier impérativement pendant l’état des lieux ?
Vérifiez l’état général des surfaces, le fonctionnement des équipements, la présence et l’état des compteurs, ainsi que les relevés d’index si le logement a un comptage individuel pour le chauffage ou l’eau chaude. Notez toute anomalie et conservez une copie du constat.
Quel est le plafond des frais à la charge du locataire si un professionnel réalise l’état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux est réalisé par une agence et que le locataire y participe, la part demandée au locataire ne peut excéder la moitié des frais facturés par l’agence et est limitée à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
