L’état des lieux est l’un des documents qui protège le plus concrètement le propriétaire et le locataire : il décrit pièce par pièce l’état du logement au moment de la remise des clés et sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie, les réparations ou un litige éventuel.
Ce que la loi impose et ce qu’il faut retenir
Le formalisme n’est pas anodin : le décret du 30 mars 2016 a encadré un modèle d’état des lieux et le Code civil, via l’article 1730, rappelle que le locataire doit rendre le logement dans l’état constaté à son entrée, sauf usure normale, vétusté ou force majeure. Concrètement, un document lisible, daté et signé par les deux parties facilite toute comparaison entre l’entrée et la sortie.
Par ailleurs, l’état des lieux doit exister en deux exemplaires et peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Il peut être réalisé par le bailleur, une personne mandatée, un professionnel de l’immobilier ou, en cas de désaccord, par un commissaire de justice.
Comment préparer un état des lieux d’entrée efficace ?
Une préparation soignée limite les contestations ultérieures. Avant la visite, vérifiez que le modèle que vous utiliserez comporte les mentions requises (nature de l’acte, date, adresse, noms des parties, relevés de compteurs, description pièce par pièce et signatures) conformément à la loi Alur.
- Vérifiez et notez les compteurs et les clés remises (nombre et types).
- Contrôlez et testez les équipements : prises, interrupteurs, chauffage, VMC, robinetterie.
- Décrivez précisément sols, murs, plafonds et menuiseries : taches, fissures, traces d’humidité.
- Pour une location meublée, dressez l’inventaire du mobilier et son état.
- Pensez à prendre des photos nettes et datées des éléments sensibles.
Lors de la signature, laissez suffisamment d’espace dans le document pour détailler chaque élément et demandez à chaque partie de garder son exemplaire. Si l’une des parties refuse de signer, il est possible de faire constater l’état des lieux par un commissaire de justice.
Photos et preuves : quelles pratiques pour qu’elles aient du poids ?
Les photographies viennent en renfort de la description écrite mais ne la remplacent pas. Pour être utiles, les photos doivent être nettes, datées et clairement associées à une pièce ou à un élément précis (exemple : “cuisine — fissure mur gauche”). Il est recommandé de photographier aussi les jeux de clés remis.
Conservez les fichiers dans un dossier identifiable et, si possible, associez-les à l’exemplaire de l’état des lieux (papier ou numérique) pour éviter toute contestation sur leur provenance ou leur date.
Que peut faire le locataire après la signature de l’état des lieux d’entrée ?
Le locataire dispose d’un délai pour signaler des défauts non visibles ou non testables le jour de la remise des clés. Il est important d’exercer ce droit par écrit et d’illustrer la demande avec des photos et une description précise. Le chauffage peut notamment être vérifié pendant le premier mois de chauffe si la remise des clés a lieu hors saison.
Vétusté ou dégradation : comment faire la différence
La distinction entre usure normale et dégradation a des conséquences directes sur la retenue éventuelle sur le dépôt de garantie. La vétusté couvre l’usure liée au temps et à l’usage attendu ; la dégradation résulte d’un mauvais usage ou d’un manque d’entretien. Des exemples concrets (un mur qui s’altère après plusieurs années versus un mur jaunissant après un an de tabagisme intérieur) aident à comprendre ce qui peut être imputé au locataire.
Pour justifier une retenue, le propriétaire doit pouvoir établir un lien entre les détériorations constatées et l’état des lieux d’entrée, idéalement appuyé par des photos, devis ou factures.
En cas de désaccord, quelles démarches privilégier ?
Avant toute procédure judiciaire, plusieurs voies existent : la commission départementale de conciliation offre souvent une solution amiable. Si aucun accord n’est trouvé ou si l’une des parties refuse de signer, le recours à un commissaire de justice permet d’obtenir un constat opposable aux deux parties. Les frais liés à ce constat sont généralement partagés entre bailleur et locataire.
Gardez toujours les preuves : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis et factures renforcent votre position lors d’une conciliation ou d’un jugement.
Assurance et dépôt de garantie : qui couvre quoi ?
Lorsque des dommages relèvent d’un sinistre couvert (dégât des eaux, incendie), le locataire doit faire jouer son assurance habitation, notamment la garantie responsabilité civile locative. Le propriétaire peut activer son assurance propriétaire non occupant (PNO) pour des dommages non pris en charge par le locataire ou en l’absence de couverture.
Certaines garanties complémentaires, comme la protection contre les dégradations locatives ou l’assurance loyers impayés, interviennent selon les contrats. Si un dommage n’est pas couvert, la retenue sur le dépôt de garantie n’est possible que si elle est justifiée par l’état des lieux entrant et sortant et par des pièces justificatives.
En cas de sinistre, il est conseillé de déclarer rapidement l’événement à l’assureur, dans les délais fixés par les contrats.
FAQ
L’état des lieux est-il obligatoire pour toute location ?
Oui, il doit accompagner le contrat de bail pour une location vide, meublée ou un bail mobilité et protège les deux parties en cas de litige.
Qui peut rédiger un état des lieux si le bailleur et le locataire ne sont pas d’accord ?
On peut faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat. Ce constat est opposable et limite les risques de contestation.
Puis-je ajouter des éléments après avoir signé l’état des lieux d’entrée ?
Le locataire peut signaler des corrections dans les jours suivant la signature, notamment pour des défauts non visibles ou non testables lors de l’entrée, à condition de le faire par écrit et avec des preuves si possible.
Sur quelle base le propriétaire peut-il retenir une somme sur le dépôt de garantie ?
La retenue doit être justifiée par la comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant et appuyée par des éléments probants comme des photos, devis ou factures.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
