La trêve hivernale ne met pas un terme à toutes les démarches d’un propriétaire : la procédure judiciaire peut continuer et les loyers restent dus pendant toute la période. Vous trouverez ici un guide clair et pratique pour comprendre ce que vous pouvez faire, quelles limites respecter et quelles étapes suivre si un locataire ne paie plus son loyer. L’objectif consiste à préserver vos droits tout en évitant les risques d’illégalité qui pourraient coûter cher. Les mots clés essentiels comme trêve hivernale, expulsion, commissaire de justice et loyer impayé sont intégrés naturellement afin de faciliter votre lecture et le référencement.
Que peut faire un propriétaire pendant la trêve hivernale ?
La trêve hivernale interdit uniquement l’expulsion matérielle du logement entre le 1er novembre et le 31 mars. Le propriétaire conserve la possibilité d’engager ou de poursuivre une procédure judiciaire pour obtenir une décision d’expulsion. Il faut retenir que les loyers restent exigibles durant toute la période.
Cependant, des exceptions existent. L’interdiction ne s’applique pas en cas d’entrée illégale par violence ou contrainte, ni lorsque le juge estime que le relogement du locataire respecte l’unité familiale et les besoins essentiels. Une ordonnance de protection peut aussi permettre l’expulsion d’un conjoint violent sur décision du juge aux affaires familiales.
Le propriétaire peut-il changer les serrures ?
Le changement de serrures par le propriétaire demeure strictement interdit lorsque l’occupant est encore présent sans décision judiciaire. Se rendre justice soi-même expose à des sanctions pénales, incluant trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende en cas de contrainte, menace ou coupure d’énergie.
La seule voie légale passe par la procédure judiciaire et l’intervention d’un commissaire de justice pour signifier les actes nécessaires. Respecter la loi évite des revers qui pourraient annuler la procédure et aggraver la situation financière du bailleur.
Quelle est la première démarche face à un loyer impayé ?
Agir rapidement améliore sensiblement vos chances de récupérer les sommes dues. Contactez le locataire pour évaluer l’origine du défaut de paiement et envisagez, si possible, un échéancier adapté.
Si la discussion n’aboutit pas, faites intervenir un commissaire de justice pour lancer les premières formalités. Plus les impayés s’accumulent, plus le recouvrement devient délicat, surtout après trois mois d’arriérés.
Quelles étapes mènent à une expulsion?
La procédure suit un enchaînement précis entre notification, décision judiciaire et exécution. Voici les phases principales pour comprendre le cheminement d’un simple impayé jusqu’à l’expulsion forcée.
Quel est le rôle du commandement de payer ?
Le commissaire de justice délivre d’abord un commandement de payer détaillant les sommes réclamées. Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire laisse six semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette.
Pour les baux antérieurs, un délai de deux mois peut continuer à s’appliquer si le contrat le prévoit. Cette étape constitue souvent une dernière chance amiable avant la saisine du juge.
Que se passe-t-il à l’audience devant le juge ?
Le propriétaire peut assigner le locataire si le commandement reste sans effet. L’audience ne peut avoir lieu moins de six semaines après la notification de l’assignation au préfet, afin de permettre l’examen des demandes de relogement ou de protections.
Le juge peut constater le paiement, accorder un plan de remboursement allant jusqu’à trois ans si le locataire en a les moyens, ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Comment s’exécute l’expulsion ?
Après la décision, la signification au locataire est suivie d’un commandement de quitter les lieux. L’expulsion forcée n’intervient qu’après un délai minimum de deux mois sauf exceptions légales spécifiques.
Si nécessaire, le commissaire de justice demandera le concours de la force publique pour procéder à l’exécution. Ce recours dépend toutefois de l’accord du préfet et de conditions particulières.
Quels sont les coûts d’une procédure d’expulsion?
Le prix total varie selon le nombre d’actes et d’interventions nécessaires au bon déroulement de la procédure. Les tarifs des commissaires de justice sont réglementés, mais le propriétaire peut aussi devoir payer des frais d’avocat, de serrurier, de déménagement ou de stockage.
Le propriétaire avance généralement ces frais et peut ensuite demander leur remboursement au locataire si celui-ci en est financièrement capable. En pratique, l’insolvabilité du débiteur limite parfois la récupération effective des sommes engagées.
Que se passe-t-il si le préfet refuse le concours de la force publique?
Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour apprécier la demande de concours de la force publique, au terme duquel l’absence de réponse vaut refus. Un tel refus ouvre la voie à une demande d’indemnisation, mais sous conditions strictes.
Le propriétaire doit d’abord adresser sa requête au préfet puis, si nécessaire, saisir le tribunal administratif pour contester la décision. L’indemnisation n’est pas automatique et suppose de démontrer un préjudice réel lié au refus.
Chiffres clés récents sur expulsions
Les dernières statistiques montrent une progression des procédures engagées et exécutées. Ces chiffres donnent un aperçu concret de l’intensité du phénomène et permettent d’évaluer les risques et coûts pour les bailleurs.
- 175 000 commandements de payer délivrés en 2025, augmentation de 2,4 % sur un an
- 30 500 procès-verbaux d’expulsion établis en 2025, hausse de 27 %
Source : Chambre nationale des commissaires de justice
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