La trêve hivernale est souvent perçue comme un arrêt brutal des procédures d’expulsion, mais sa portée est plus nuancée. Comprendre précisément ce qu’elle protège, ce qui peut continuer et quelles erreurs éviter aide autant les propriétaires que les locataires à mieux gérer une situation d’impayés.
Qu’est‑ce que la trêve hivernale protège vraiment ?
La trêve hivernale interdit l’intervention des forces de l’ordre pour mettre physiquement un occupant à la porte pendant la période du 1er novembre au 31 mars. Cela signifie que l’exécution forcée d’un jugement d’expulsion est en principe suspendue. En parallèle, les fournisseurs d’énergie ne peuvent pas procéder à des coupures totales d’électricité ou de gaz au domicile occupé ; ils peuvent en revanche réduire la fourniture dans certaines conditions.
En revanche, la trêve ne supprime pas les dettes. Les loyers non réglés et les factures restent exigibles et les procédures judiciaires visant au recouvrement peuvent être engagées ou poursuivies pendant la trêve.
Que peut faire le propriétaire pendant la trêve hivernale ?
Agir rapidement et méthodiquement est la meilleure stratégie. Dès le premier mois d’impayé il est conseillé de lancer les démarches suivantes pour sécuriser sa position juridique et augmenter les chances de recouvrement.
- Relances écrites ou téléphoniques pour tenter un règlement amiable.
- Faire signifier une mise en demeure par un huissier lorsque le défaut de paiement est avéré.
- Contacter la caution, la garantie loyers impayés ou le dispositif Visale si le bail est couvert.
- Conserver toutes les preuves de relance et de notification, utiles si le dossier doit être porté devant le tribunal.
Après la signification, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Si aucune régularisation n’intervient, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance. Gardez à l’esprit que ces procédures sont souvent longues : elles peuvent durer plusieurs mois, parfois entre trois et douze mois selon la complexité du dossier et les délais judiciaires.
Que peut faire le locataire pendant la trêve hivernale ?
Si vous êtes locataire en difficulté, la trêve offre un répit temporel mais pas une disparition de la dette. Il est préférable de communiquer rapidement avec le bailleur, de proposer un échéancier écrit et, si nécessaire, de solliciter un accompagnement social ou des aides au logement. Conserver des justificatifs de démarches et de paiements partiels est essentiel pour démontrer votre bonne foi devant un juge le cas échéant.
Quelles exceptions permettent une expulsion pendant la trêve hivernale ?
La règle générale comporte des exceptions strictes. Une expulsion peut être mise en œuvre pendant la trêve si le logement a fait l’objet d’un arrêté de péril, c’est‑à‑dire lorsqu’un défaut de solidité constitue un danger pour l’occupant. Autre cas : si l’occupant bénéficie d’un relogement adapté, l’exécution peut être possible même en période hivernale.
Par ailleurs, si l’occupant n’a aucun titre légal d’occupation et ne peut pas payer, le juge peut décider d’une expulsion. Dans tous les cas, le recours à la force par le propriétaire lui‑même est strictement interdit et puni par la loi : sanctions pénales et amendes sont prévues en cas d’expulsion illégale.
Procédure judiciaire et exécution : que prévoir ?
Le rôle du juge
Le juge peut rendre une décision ordonnant l’expulsion et/ou le paiement des loyers dus. Cette décision n’efface pas la dette mais fixe un cadre pour son recouvrement. Lorsque la trêve hivernale empêche l’exécution immédiate, l’ordre d’expulsion restera en vigueur et pourra être exécuté une fois la période terminée, sauf si l’affaire évolue entre‑temps.
Délais et exécution
Les délais judiciaires et d’exécution sont variables. Les étapes incluent la mise en demeure, la saisine du tribunal, la décision et, enfin, la phase d’exécution par huissier puis éventuellement par les forces de l’ordre. Il est courant que l’ensemble prenne plusieurs mois, d’où l’importance d’engager les démarches dès l’apparition d’un impayé et de préparer le dossier de manière complète.
Erreurs fréquentes à éviter pour les propriétaires
Voici quatre erreurs observées régulièrement par les professionnels et qui peuvent coûter cher :
- Confondre urgence émotionnelle et urgence juridique en procédant soi‑même à une expulsion.
- Ne pas documenter correctement les relances et notifications.
- Attendre trop longtemps avant d’intervenir, ce qui réduit les chances de recouvrement amiable.
- Omettre de contacter la garantie loyers impayés ou le garant dès le premier acte formel.
FAQ
Quand commence et finit la trêve hivernale ?
La trêve débute le 1er novembre et s’achève le 31 mars de l’année suivante.
Peut‑on couper l’électricité ou le gaz d’un locataire pendant la trêve hivernale ?
Les fournisseurs ne doivent pas procéder à des coupures totales d’énergie qui rendraient le logement impropre à l’habitation ; ils peuvent toutefois appliquer des réductions ou des mesures techniques dans certaines limites. Les factures restent exigibles.
Quel risque pour un propriétaire qui expulse lui‑même un locataire ?
Le propriétaire qui force une expulsion commet une infraction passible de sanctions pénales et d’amendes. La voie légale reste la seule solution sûre pour obtenir une expulsion.
Articles similaires
- Loyers impayés : une propriétaire fini par obtenir 27 000 euros de dédommagements d’une agence et d’un huissier, comment a-t-elle fait ?
- Nouvelle loi sur les loyers impayés : ce qui attend les locataires et propriétaires en 2025
- Ils vivaient là depuis des années : à Laval, un couple de retraités expulsé… voici les 4 moments-clés du drame
- Expulsion de logement social : combien de loyers impayés avant le pire scénario ?
- Appartements meublés à Paris : Tout savoir sur la date limite pour payer son loyer
Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
