La hausse possible des frais de notaire agite déjà le marché immobilier. Selon votre situation familiale et votre régime matrimonial, l’impact financier peut varier du simple au double. Bercy a clarifié certaines règles, mais des zones de flou subsistent pour les acheteurs en couple.
Que prévoit la loi 2025 sur les droits de mutation et les frais de notaire
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à augmenter leur part des droits de mutation à titre onéreux. Concrètement, ils peuvent majorer le taux de 0,5 point.
Pour les logements anciens, cela signifie que le taux local peut passer de 4,5 % à 5 %. Plusieurs conseils départementaux ont déjà adopté cette augmentation.
Une mesure d’exonération est toutefois prévue. Elle vise les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui achètent pour la première fois leur résidence principale. Mais l’application devient plus complexe quand l’achat concerne plusieurs acquéreurs.
Indivision, PACS, concubinage : comment l’exonération est répartie
Quand un bien est acheté en indivision, chaque acquéreur détient une quote-part. L’exonération est alors analysée au niveau de cette quote-part.
- Si un indivisaire remplit la condition de primo-accédant, sa part bénéficie de l’exonération.
- Si l’autre acquéreur n’est pas primo-accédant, sa quote-part reste soumise au taux majoré.
Le ministère de l’Économie a confirmé que cette logique vaut pour les concubins, pour les personnes liées par un PACS, et pour les époux mariés sous un régime de séparation de biens.
Scénarios fréquents et ce qu’il faut retenir
- Achat à parts égales entre deux primo-accédants : exonération possible sur la totalité, si les conditions sont réunies.
- Achat en indivision avec un seul primo-accédant : exonération limitée à la quote-part du primo-accédant.
- Acquisition avec personne déjà propriétaire : cette personne ne bénéficiera pas de l’exonération.
Cas pratique illustratif
Thomas et Anaïs achètent une maison à 200 000 euros. Thomas prend 60 % et Anaïs 40 %.
Thomas possède déjà un bien locatif. Il n’est donc pas primo-accédant. Sa part est soumise au taux majoré de 5 %.
Anaïs devient propriétaire pour la première fois. Sur sa quote-part, elle bénéficie de l’exonération et ne paie que le taux de 4,5 % appliqué sans majoration.
Mariage sous régime communautaire : l’unité patrimoniale change la donne
Pour les couples mariés au régime de la communauté, l’administration considère le foyer comme une seule entité patrimoniale.
Conséquence : les deux époux doivent être primo-accédants pour que l’exonération s’applique à l’ensemble de l’opération.
Si l’un des conjoints a déjà été propriétaire, la transaction entière peut être soumise au taux majoré. Cette règle peut peser lourd dans le budget des ménages, notamment dans les familles recomposées.
Conseils pratiques pour préparer votre achat et éviter les surprises
Avant de signer, vérifiez votre régime matrimonial et rassemblez les justificatifs nécessaires. Voici les étapes à suivre :
- Vérifier si vous êtes considéré comme primo-accédant.
- Préciser la quote-part d’indivision dans l’acte d’achat.
- Fournir au notaire les preuves de non-propriété antérieure.
- Consulter votre notaire pour simuler les DMTO selon les scénarios.
- Anticiper l’impact si vous êtes marié sous communauté de biens.
En cas de doute, demandez au notaire d’adresser une question au service compétent de la direction générale des finances publiques. Un éclaircissement écrit peut éviter des coûts inattendus.
Autres situations à considérer
Plusieurs cas particuliers méritent attention :
- Apport familial ou donation : vérifier l’incidence sur la qualité de primo-accédant.
- Achat en indivision avec un tiers investisseur : distinguer les quotes-parts des occupants.
- Changements de régime matrimonial après l’achat : anticiper les conséquences fiscales.
Ces éléments influent directement sur le calcul des droits payés au notaire. Mieux vaut s’en préoccuper dès le montage du dossier.
Articles similaires
- Les 5 questions qui inquiètent les propriétaires sur la hausse des frais de notaire en 2025
- Pas de frais de notaire et jusqu’à 60 000 euros de prêt gratuit pour les primo-accédants
- Frais de notaire pour un achat immobilier en indivision : ce qu’il faut prévoir
- Taux à 1 % au lieu de 3% en pleine crise du crédit : l’astuce de ces emprunteurs qui défient toutes les règles du marché immobilier
- Acquisition immobilière : pourquoi le neuf relance le marché résidentiel ?
Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
