Le loyer que vous percevez aujourd’hui est-il toujours le même que celui fixé il y a des années ? Vous vous demandez peut-être si vous avez laissé passer une occasion d’ajuster ce montant à la hausse. Réviser un loyer qui n’a jamais été révisé peut sembler complexe, voire intimidant. Cependant, c’est une démarche légale et légitime pour tout propriétaire. Il est donc primordial de bien comprendre les mécanismes et d’agir au bon moment pour ne pas se retrouver perdant.
L’intérêt de la révision du loyer
En tant que propriétaire, ne pas réviser régulièrement votre loyer peut entraîner une perte financière significative. En effet, au fil du temps, l’inflation grignote la valeur de l’argent, et le montant perçu il y a plusieurs années n’a plus la même valeur aujourd’hui. Si vous n’avez jamais ajusté ce loyer, vous pourriez constater un écart important entre le marché actuel et le montant que vous percevez.
Cette révision du loyer permet non seulement de maintenir le pouvoir d’achat de vos revenus locatifs, mais aussi de garantir que votre investissement immobilier reste rentable. Il est donc essentiel de se poser la question : comment procéder pour réviser un loyer resté inchangé pendant des années ?
Les critères pour réviser un loyer ancien
Vérifiez la durée depuis la dernière révision
La première chose à faire est de vérifier si une clause de révision du loyer est prévue dans le bail. Généralement, cette clause permet une révision annuelle en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Si cette clause existe mais n’a jamais été appliquée, vous pouvez ajuster le loyer en vous basant sur cet indice.
Si aucune clause de révision n’a été insérée dans le bail initial, il n’est plus possible d’appliquer une révision rétroactive pour les années passées. Il vous faudra donc attendre le renouvellement du bail pour proposer un nouveau montant.
Appliquez l’indice de référence des loyers (IRL)
L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est utilisé pour calculer la révision des loyers d’habitation. Si votre bail le mentionne, vous pouvez calculer la révision en appliquant la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL actuel / IRL à la date de signature du bail)
Cette méthode de calcul permet d’ajuster progressivement le loyer sans brusquer le locataire tout en compensant la perte de valeur liée à l’inflation. Attention cependant à respecter les délais légaux et à bien informer votre locataire en amont.
Justifiez un loyer inférieur au marché
Dans certains cas, le loyer que vous percevez peut être bien en-dessous du prix du marché, surtout si vous ne l’avez jamais révisé depuis plusieurs années. Pour réajuster ce loyer, vous devrez prouver que le montant actuel est nettement inférieur à ceux des logements comparables dans la même zone géographique.
Cela peut s’avérer plus délicat, car il faudra fournir des éléments concrets tels que :
- Des annonces immobilières de logements similaires,
- Des études de marché réalisées par des professionnels de l’immobilier,
- Ou encore des rapports d’agences immobilières locales.
Les procédures légales pour réviser un loyer non révisé
Le renouvellement du bail : un moment clé
Le renouvellement du bail est le moment idéal pour proposer une révision significative du loyer. En effet, à la fin de chaque période de trois ans (ou six ans dans certains cas), vous pouvez proposer une augmentation plus importante que celle prévue par l’IRL, surtout si votre loyer est sous-évalué par rapport au marché.
Avant de proposer un nouveau montant, pensez à vérifier les règles locales qui régissent la révision des loyers dans votre ville ou région. Certaines zones sont soumises à une encadrement des loyers qui limite les hausses possibles. Dans ce cas, vous devrez respecter un plafond de loyer déterminé par la législation locale.
En cas de désaccord avec le locataire
Il est possible que votre locataire ne soit pas d’accord avec la révision proposée, surtout si elle est importante. Dans ce cas, il est recommandé de procéder de manière amiable en discutant avec lui et en expliquant la justification de cette augmentation.
Si aucun accord n’est trouvé, le différend peut être porté devant la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, devant le tribunal. Cependant, ces situations restent rares, et la plupart des révisions de loyer se règlent à l’amiable.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
