e prêt est signé, les mensualités sont en place, et pourtant une question revient souvent : comment savoir ce que je rembourse vraiment chaque mois ? Et surtout, à quel moment je commence à entamer le capital ? Beaucoup de gens signent un crédit sans jamais vraiment comprendre ce qu’ils paient. Pourtant, un tableau d’amortissement bien fait peut tout changer. Il vous montre mois par mois où va votre argent, et comment optimiser vos finances. Et en 2025, le calcul n’a rien de sorcier.
Ce que montre vraiment un tableau d’amortissement
Un tableau d’amortissement, c’est un outil ultra-concret. Il vous permet de voir, à chaque mensualité, combien vous remboursez :
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en intérêts (la part qui va à la banque)
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en capital (la part qui réduit votre dette)
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et ce qu’il vous reste à rembourser après chaque paiement
Prenons un exemple très simple : un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 2,5 %. Vous ne remboursez pas 833 € de capital tous les mois. Pas du tout. Au début, vous remboursez surtout des intérêts. Et ce n’est qu’après plusieurs années que la part de capital devient majoritaire.
Pourquoi c’est utile ? Parce que ça vous permet de savoir quand un remboursement anticipé est le plus intéressant, ou encore à quel moment vous pouvez revendre sans perte. Ce tableau, les banques vous le fournissent, mais vous pouvez aussi le faire vous-même, en quelques minutes.
Et pour ceux qui financent des travaux en parallèle, il est aussi judicieux d’inclure le coût global dans votre analyse. Certains travaux peuvent même être déductibles des impôts si vous les réalisez dans une résidence principale. Autant les intégrer dès le départ.
Le calcul en pratique : ce qu’il faut savoir
Les éléments à réunir
Pour générer un tableau d’amortissement fiable, vous devez connaître :
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Le montant emprunté
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Le taux d’intérêt nominal annuel
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La durée du prêt en mois
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Le type de remboursement : constant (rare) ou mensualités fixes (la norme)
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L’éventuelle assurance à inclure dans les mensualités
Avec ces infos, vous pouvez utiliser un simulateur ou un simple tableur Excel (ou Google Sheets). Et si vous êtes un peu à l’aise avec les chiffres, vous pouvez même le faire à la main.
La formule de base (mais simplifiée)
Mensualité = (Capital × taux mensuel) / [1 – (1 + taux mensuel)^–nombre de mois]
Trop complexe ? Pas grave. Aujourd’hui, la plupart des simulateurs font ce travail automatiquement. Mais connaître cette mécanique vous aide à ne plus jamais signer un prêt les yeux fermés.
Comment créer son tableau d’amortissement en 5 minutes
1. Ouvrir un tableur
Un simple fichier Excel suffit. En ligne, vous trouverez aussi des modèles gratuits. Vous pouvez aussi en créer un depuis zéro, c’est souvent plus clair.
2. Créer les colonnes
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Mois ou année
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Montant de la mensualité
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Intérêts
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Capital remboursé
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Capital restant dû
3. Appliquer la formule ligne après ligne
Au début, vous payez surtout les intérêts. Puis petit à petit, la part du capital augmente. C’est progressif, mais parfois très lent les premières années.
C’est pour ça que certains choisissent d’allonger leur durée de prêt pour alléger les mensualités… mais en réalité, ils paient beaucoup plus d’intérêts. Un tableau d’amortissement permet de voir ce piège immédiatement.
Et dans un contexte 2025 où les taux sont encore instables, il est crucial de connaître l’impact réel d’un changement de durée ou de taux. Ce détail échappe à beaucoup d’emprunteurs.
Par ailleurs, si vous prévoyez des travaux dans le logement que vous achetez à crédit, vous pouvez bénéficier d’aides, ce qui change aussi votre budget global. Il est donc utile de vous renseigner sur les aides à la rénovation énergétique, surtout si vous réduisez ainsi vos mensualités annexes (chauffage, électricité…).
L’assurance emprunteur : à inclure ou pas ?
Beaucoup l’oublient, mais l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Certains tableaux l’intègrent, d’autres non. C’est à vous de décider, mais si vous voulez connaître votre véritable mensualité, elle doit apparaître.
Et si vous changez d’assurance en cours de prêt (grâce à la loi Lemoine), vous devez ajuster votre tableau, car vos mensualités peuvent baisser sans toucher au capital.
À quoi sert ce tableau au-delà du calcul ?
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Pour renégocier votre prêt : en montrant l’impact d’un taux plus bas.
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Pour prévoir un remboursement anticipé : et voir quand ça devient rentable
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Pour vendre votre bien : en sachant combien vous devez encore à la banque
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Pour évaluer la part d’intérêts déjà payée : utile pour vos impôts, surtout si le bien est mis en location.
En 2025, avec l’inflation et les taux parfois capricieux, savoir lire un tableau d’amortissement est un vrai avantage. Et si vous investissez à plusieurs ou en SCI, ce tableau devient indispensable pour répartir les charges, suivre les remboursements et anticiper les prochaines étapes.
Et si jamais vous envisagez une transmission ou un partage du bien, ce tableau peut aussi servir de support pour calculer la part de chacun. En cas de succession ou de séparation, la répartition des biens peut vite tourner au casse-tête si rien n’est structuré. Pour éviter les erreurs fiscales ou juridiques, mieux vaut avoir un aperçu clair, comme ceux proposés dans les contenus juridiques sur la propriété.
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Benjamin Lambert est spécialisé dans l’analyse des marchés financiers et la gestion d’actifs. Avec plus de 12 ans d’expérience, il apporte des analyses claires sur les tendances boursières, les investissements durables et les stratégies fiscales. Sur FAIRE, Pierre décrypte l’actualité économique pour mieux vous guider dans vos choix financiers.
