Vous avez trouvé le bien. Vous vous voyez déjà dans le salon, à choisir les rideaux. Et là, vient la phase moins glamour… mais cruciale : le financement. Vous signez une offre de prêt, vous regardez le taux affiché, et vous vous dites “ok, c’est raisonnable”. Mais êtes-vous vraiment sûr de comprendre ce que vous allez rembourser, chaque mois, et surtout sur 20 ou 25 ans ? Car entre le taux nominal, le taux réel, le TAEG, les frais ajoutés… il y a parfois un gouffre. Et ce n’est pas toujours la banque qui va vous le dire clairement.
D’abord : de quel taux parle-t-on vraiment ?
Le taux nominal : celui qu’on vous montre en grand
C’est le taux que la banque vous affiche en priorité. Celui que vous voyez sur la simulation ou la pub “2,65 % sur 20 ans”. Il s’agit du taux d’intérêt brut, hors frais annexes. Il sert à calculer uniquement les intérêts du crédit. Mais il ne reflète pas le coût réel du prêt dans son ensemble.
Le TAEG (taux annuel effectif global) : le vrai taux à suivre
Le taux que vous devez vraiment surveiller, c’est le TAEG. Il inclut :
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le taux nominal
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les frais de dossier
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l’assurance emprunteur
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les garanties (hypothèque, caution, etc.)
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parfois les frais de courtage
Le TAEG, exprimé en %, vous donne le coût total réel de votre crédit. C’est celui qu’il faut comparer entre deux offres. Pas le taux nominal.
La méthode simple pour savoir ce que vous payez vraiment
Prenez le montant emprunté et appliquez le taux
Supposons que vous empruntiez 200 000 € sur 20 ans à 3 %. Pour faire simple, le coût total des intérêts peut être estimé avec la méthode d’amortissement classique (mensualités constantes). La formule complète est complexe, mais vous pouvez faire un calcul rapide :
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Taux mensuel = 3 % ÷ 12 = 0,25 %
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Durée = 20 ans = 240 mois
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Mensualité hors assurance ≈ 1 109 €
Sur 240 mois, cela donne 266 160 € remboursés. Soit 66 160 € d’intérêts sur la durée du prêt. Et ça, c’est sans assurance et sans frais.
Dès qu’on ajoute une assurance (disons 0,3 % du capital emprunté), cela augmente la mensualité de 50 à 60 €, soit environ 14 000 € de plus sur la durée.
Utilisez un simulateur fiable (mais lisez les petits détails)
Vous pouvez utiliser des simulateurs de prêt immobilier en ligne pour obtenir ce chiffre rapidement. Mais attention : certains n’intègrent pas tous les frais, ou minimisent l’assurance. Lisez bien ce qui est inclus dans le calcul.
Ce qui peut faire grimper le taux sans prévenir
L’assurance emprunteur : le poste le plus sous-estimé
La banque vous propose son assurance. En général, c’est plus cher que chez un assureur externe. Mais beaucoup signent sans comparer. Et parfois, le coût de l’assurance dépasse celui des intérêts du crédit.
Comparer les offres d’assurance peut vous faire gagner jusqu’à 10 000 € sur un prêt moyen.
Les frais de garantie ou de notaire
Ils ne sont pas inclus dans le taux d’intérêt… mais ils peuvent alourdir le coût de votre opération de manière significative. Une hypothèque peut coûter 1 500 €, une caution bancaire entre 2 000 et 3 000 €. Ces frais n’impactent pas directement le taux, mais diminuent votre capacité réelle d’achat.
Ne vous fiez jamais uniquement au taux annoncé
Un taux attractif peut cacher des conditions moins favorables
Parfois, un taux plus bas s’accompagne de frais de dossier plus élevés, d’une assurance plus chère, ou d’une modularité limitée (impossible de faire une pause dans les remboursements, par exemple).
Un taux plus haut, mais avec une assurance déléguée, des frais réduits et une vraie flexibilité, peut être plus avantageux à long terme.
Le taux est aussi un indicateur de votre profil
Un bon taux n’est pas qu’une offre commerciale. C’est une lecture de votre situation par la banque. Plus votre taux est bas, plus vous êtes considéré comme un client « solide ». Revenus stables, faible taux d’endettement, apport conséquent… tout entre en jeu.
Cela vous permet aussi de négocier davantage. Si une banque vous fait une offre à 3,2 % mais que vous avez obtenu 2,9 % ailleurs, vous avez une carte en main.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
