Vous avez enfin trouvé le bien. Celui qui fait battre un peu plus fort votre cœur. L’appartement lumineux au dernier étage, ou la maison avec jardin que vous imaginiez déjà en train de repeindre. Il ne reste qu’une étape : le financement. Et là, une petite formule, souvent mal comprise, vient faire la pluie et le beau temps dans votre dossier : le taux d’endettement. On vous en parle à toutes les sauces, mais savez-vous vraiment comment il se calcule ? Ce que les banques regardent en priorité ? Ce que vous pouvez, ou non, y inclure ? Réponse sans jargon.
Le taux d’endettement, c’est quoi exactement ?
C’est le ratio qui permet à la banque de savoir si vous pouvez rembourser votre crédit sans vous mettre en danger financièrement. Elle va donc comparer ce que vous gagnez chaque mois à ce que vous devez déjà rembourser.
La formule est simple sur le papier :
(Total des charges de crédits mensuels / Revenus nets mensuels) x 100
Mais dans la réalité, ce calcul peut être très différent d’un dossier à l’autre, car tout dépend de ce que vous mettez dans les « charges » et les « revenus ». Et c’est là que les subtilités commencent.
Qu’est-ce qui entre dans les charges mensuelles ?
Les crédits en cours
Tout ce que vous remboursez actuellement : prêt auto, crédit conso, rachat de crédit, mensualités de votre précédente maison si elle n’est pas encore vendue… tout passe à la loupe.
Même un petit crédit de 150 € par mois peut avoir un impact non négligeable sur votre taux.
Les pensions et loyers
Vous payez une pension alimentaire ? La banque l’ajoute. Vous louez un logement (en attendant d’acheter) ? Idem. Même une colocation avec loyer partagé peut être retenue à 100 % dans certains cas.
Ce que la banque ajoute parfois
Certaines banques vont plus loin et considèrent aussi les charges récurrentes : assurances, impôts mensuels, voire abonnements si vous êtes juste en capacité de remboursement.
Et si vous avez fait des travaux dans un bien locatif, il est crucial de savoir si ces charges peuvent être amorties ou non. Certaines banques tiendront compte de ce qui a été pris en charge ou non par l’ANAH, par exemple.
Quels revenus sont pris en compte ?
Salaires, mais pas que
La base, c’est votre salaire net imposable, en moyenne sur les trois derniers bulletins. Mais d’autres revenus peuvent s’ajouter :
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primes contractuelles (si elles sont régulières)
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loyers perçus (souvent pondérés à 70 %)
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pensions perçues
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allocations familiales (dans certaines limites)
Et si vous avez un revenu locatif, le banquier vérifiera s’il est bien déclaré, s’il est stable, et parfois si le logement est énergétiquement aux normes. Dans certains cas, un audit énergétique obligatoire peut même être demandé pour que ce revenu soit pris en compte à 100 %.
Ce que la banque ne retient pas toujours
Les primes exceptionnelles, les dividendes irréguliers, ou un bonus perçu une fois tous les cinq ans… souvent, ils ne sont pas retenus.
Et si vous êtes en CDD, intérim ou freelance, la banque devient frileuse. Elle peut exiger deux à trois ans d’historique, voire demander un apport plus conséquent.
Et le fameux seuil de 35 %, alors ?
Ce taux de 35 % est la référence actuelle imposée par le Haut Conseil de stabilité financière. Il comprend l’assurance emprunteur, ce que beaucoup oublient. Cela veut dire que, pour 2 000 € de revenus, vous ne devez pas dépasser 700 € de charges mensuelles de crédits (assurance incluse).
Mais ce seuil n’est pas toujours bloquant. Les banques peuvent faire des exceptions, surtout si vous avez un reste à vivre confortable ou un apport conséquent. C’est souvent le cas chez les cadres, professions libérales, ou couples à hauts revenus.
Prenons un exemple :
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Revenus du foyer : 4 000 € nets/mois
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Charges de crédits existants : 500 €/mois
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Future mensualité de crédit immobilier : 850 € (assurance incluse)
Taux d’endettement = (500 + 850) / 4 000 x 100 = 33,75 %
Vous êtes dans les clous, mais la banque vérifiera tout de même le reste à vivre (ici 2 650 €), ce qui est confortable.
Et si vous avez déjà remboursé un prêt récemment ou soldé un crédit à la consommation, pensez à le signaler : cela peut faire chuter artificiellement votre taux et améliorer votre dossier.
Erreurs fréquentes dans le calcul du taux
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Ne pas inclure l’assurance emprunteur dans la mensualité projetée.
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Présenter un revenu irrégulier comme s’il était fixe.
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Oublier un crédit à la consommation encore actif (même un microcrédit).
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Surévaluer un loyer perçu sur un bien mal entretenu, non loué en continu ou trop énergivore (auquel cas la banque pourrait exiger de réaliser certains travaux).
Et si le taux est trop élevé, que faire ?
Deux options principales :
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Allonger la durée du prêt (donc baisser les mensualités)
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Augmenter l’apport (ou solder des crédits existants)
Parfois, il vaut mieux attendre 6 mois, revendre un bien, ou même restructurer ses finances, plutôt que d’essayer de passer en force avec un taux d’endettement trop haut. Un courtier peut aussi vous aider à présenter le bon dossier au bon établissement, car tous ne calculent pas votre taux de la même manière.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.