Vous avez un projet immobilier ou un crédit à la consommation en tête ? Avant même de penser à faire une demande, un chiffre doit retenir votre attention : votre taux d’endettement. Ce pourcentage, parfois négligé, peut pourtant faire basculer un dossier du “oui” au “non” en quelques secondes. Il est la première chose que regardent les banques… et il suffit d’un mauvais calcul pour se retrouver bloqué. Alors comment l’évaluer avec précision, sans vous tromper ?
Ce qu’est (vraiment) le taux d’endettement
C’est un indicateur simple mais redoutable. Il mesure la part de vos revenus mensuels qui est consacrée au remboursement de vos crédits. Ce taux permet d’estimer votre capacité à assumer une nouvelle charge sans vous mettre en difficulté.
Autrement dit : plus ce taux est élevé, moins vous avez de marge pour emprunter. Au-delà de 35 %, les banques commencent à lever les sourcils, sauf exceptions justifiées (revenus élevés, reste à vivre confortable…).
Mais encore faut-il savoir ce qu’on inclut dans les revenus… et dans les charges.
Comment faire le calcul exact ?
La formule est simple :
Taux d’endettement (%) = (Charges mensuelles / Revenus mensuels nets) x 100
Mais ce sont les détails derrière ces deux termes qui peuvent tout changer.
Quelles charges faut-il intégrer ?
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Mensualités de prêt immobilier (y compris assurance)
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Crédits conso (voiture, travaux, mobilier…)
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Pension alimentaire versée
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Loyers (si vous êtes locataire et que vous demandez un crédit à la conso)
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Découverts bancaires mensualisés ou regroupements de crédits
On ne compte jamais les dépenses courantes (énergie, courses, abonnements…). Ce sont uniquement les dettes contractuelles récurrentes.
Et les revenus nets ?
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Salaires nets mensuels
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Pensions de retraite
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Allocations stables (ex. : pension alimentaire perçue)
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Revenus fonciers (nets de charges si régularisés)
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Revenus professionnels pour les indépendants, mais moyennés sur trois ans généralement
Attention : les aides variables ou temporaires (prime d’activité, allocations logement…) ne sont pas toujours retenues.
Exemple concret
Prenons une personne seule qui gagne 2 400 € nets par mois.
Elle rembourse :
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650 € de prêt immobilier
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220 € de crédit auto
Taux d’endettement = (650 + 220) / 2 400 = 870 / 2 400 ≈ 36,25 %
Dans ce cas, on dépasse légèrement le seuil recommandé. La banque pourrait refuser un nouveau prêt ou proposer un réajustement (durée plus longue, apport plus élevé, rachat de crédit…).
Si cette personne espère obtenir un prêt immobilier avec un bon taux, elle devra d’abord rééquilibrer ses charges.
Quelle est la limite acceptable ?
En principe, le seuil maximum est de 35 %, assurance incluse. C’est ce que préconise le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce seuil est devenu la norme depuis 2021 dans toutes les banques françaises.
Mais dans les faits, certaines situations permettent de le dépasser :
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Si le reste à vivre reste très confortable (revenus élevés)
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Si les charges vont bientôt disparaître (dernier mois de crédit conso par exemple)
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Si les revenus sont variables, mais solides et réguliers (professions libérales)
Le taux d’endettement est un outil, pas une sentence. Il peut être contourné ou modulé si vous avez un profil rassurant.
Taux d’endettement et reste à vivre : deux notions à combiner
Il ne faut pas regarder uniquement le pourcentage. Ce qui intéresse la banque, c’est aussi le montant qu’il vous reste après avoir payé vos crédits.
Exemple :
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Une personne gagne 6 000 € par mois, rembourse 2 400 € → taux = 40 %
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Il lui reste 3 600 € pour vivre : acceptable
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Une autre gagne 1 800 €, rembourse 630 € → taux = 35 %
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Il ne reste que 1 170 € : peut être jugé trop juste
Le « reste à vivre » dépend aussi de la composition familiale. Une famille de cinq personnes n’a pas le même seuil qu’un célibataire. D’où l’importance de présenter un dossier complet, bien préparé, et parfois d’envisager un rachat de crédit pour alléger les mensualités.
Comment améliorer son taux d’endettement ?
Allonger la durée du prêt
Plus la durée est longue, plus les mensualités sont basses, donc le taux baisse. Cela a un coût (intérêts plus élevés), mais peut rendre un projet réalisable.
Augmenter ses revenus déclarés
Cela peut sembler évident, mais si vous percevez des revenus fonciers, mieux vaut les déclarer en régime réel pour montrer leur vraie valeur après charges. Certains oublient de valoriser leurs revenus locatifs bien utilisés.
Réduire les autres crédits
Rembourser un crédit à la consommation avant de faire une nouvelle demande peut libérer de la capacité d’emprunt. Même chose pour un découvert ou un petit crédit renouvelable.
Si cela ne suffit pas, une solution peut être de regrouper plusieurs prêts pour en baisser la mensualité globale.
Mieux évaluer son projet
Trop de foyers surestiment leur capacité d’achat en immobilier. Un simulateur en ligne ou une discussion avec un courtier peuvent éviter de visiter des biens hors budget, ou d’être déçu au moment du montage du dossier. Et parfois, cela évite un refus net.
Ne pas négliger les détails
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Un taux à 34,9 % peut être accepté, alors qu’à 35,1 % il est refusé
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Une pension alimentaire mal justifiée peut déséquilibrer le dossier
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Certains oublient d’intégrer des revenus pérennes comme une pension ou un second emploi déclaré
Et quand le dossier est borderline, chaque détail peut faire pencher la décision.
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Benjamin Lambert est spécialisé dans l’analyse des marchés financiers et la gestion d’actifs. Avec plus de 12 ans d’expérience, il apporte des analyses claires sur les tendances boursières, les investissements durables et les stratégies fiscales. Sur FAIRE, Pierre décrypte l’actualité économique pour mieux vous guider dans vos choix financiers.
