La fiscalité des revenus locatifs évolue en 2025 et concerne différemment la location meublée et la location nue : entre ajustements législatifs et nouvelles règles pratiques, comprendre les changements permet d’éviter des erreurs coûteuses.
Ce qui distingue aujourd’hui location meublée et location nue
La première chose à retenir est que les revenus provenant d’un logement loué meublé sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que les loyers d’une location vide relèvent des revenus fonciers. Ce classement influe sur le choix entre un régime simplifié (micro) et un régime réel, sur les abattements possibles et sur la nature des charges déductibles.
Principales règles applicables aux meublés en 2025
Pour les locations meublées, le régime micro-BIC reste accessible mais avec des paramètres distincts selon le type d’activité. Le plafond général du micro-BIC pour la location meublée est maintenu à 77 700 €. En parallèle, la loi Le Meur modifie le traitement fiscal des meublés de tourisme : les abattements forfaitaires ont été réduits pour 2025 et des plafonds spécifiques s’appliquent selon que le bien est classé ou non.
Comment évoluent les abattements pour les meublés de tourisme ?
Les meublés de tourisme classés bénéficient désormais d’un abattement forfaitaire de 50 % (contre 71 % en 2024) avec un plafond de revenus fixé à 77 000 €. Les meublés non classés voient leur abattement ramené à 30 % et entrent dans un régime où un plafond de revenus de 15 000 € s’applique. Ces changements réduisent le bénéfice fiscal de l’activité touristique et nécessitent de recalculer vos options déclaratives avant la clôture des comptes.
LMNP : préciser l’impact des nouveautés 2025
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) conserve ses conditions d’éligibilité : générer moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou voir ces recettes représenter moins de la moitié du revenu imposable global du foyer. Cependant, deux modifications majeures affectent le bilan fiscal des propriétaires en 2025.
Que change la réintégration des amortissements lors de la vente ?
La loi de finances pour 2025 impose la réintégration des amortissements pratiqués au moment du calcul de la plus-value immobilière lorsque le bien est vendu à un tiers. Concrètement, les amortissements déduits pendant l’exploitation augmentent désormais la base de la plus-value imposable à la revente. Cette règle ne s’applique pas en cas de transmission par succession ou donation et n’affecte pas les abattements pour durée de détention qui existent pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Fin de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA
Autre conséquence concrète pour les utilisateurs d’un Organisme de gestion agréé (OGA) : la réduction d’impôt correspondant aux deux-tiers des frais de comptabilité a disparu. Désormais, les frais de tenue de comptabilité peuvent seulement être inclus dans les charges déductibles au titre du régime réel, sans réduction d’impôt directe.
Location nue en 2025 : maintien des règles de base mais vigilance nécessaire
Pour la location vide, le choix entre micro-foncier et régime réel demeure central. Le régime micro-foncier reste accessible tant que les revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire charges, intérêts d’emprunt et travaux.
Que faut-il savoir sur le déficit foncier ?
En cas de résultat négatif au réel, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent de déficit reste reportable sur les revenus fonciers futurs. Cette mécanique nécessite d’anticiper la trésorerie et l’impact fiscal des travaux lourdement amortissables.
Pièges fréquents et bonnes pratiques pour les bailleurs
- Confondre les plafonds applicables aux différentes catégories de meublés et perdre les avantages du régime choisi.
- Omettre d’intégrer la réintégration des amortissements dans les simulations de plus-value à la revente.
- Continuer à compter sur la réduction OGA alors qu’elle n’existe plus, et sous-estimer le coût net de la comptabilité.
- Ne pas vérifier chaque année si l’option pour le régime réel reste pertinente au regard des recettes et des charges effectives.
Cas pratiques et observations utiles
Avant de décider de maintenir un régime micro ou d’opter pour le réel, il est utile de simuler plusieurs scénarios : évolution des loyers, travaux prévus, amortissements pratiqués pour un LMNP, et projet de revente. La réintégration des amortissements rend la perspective d’une plus-value imposable plus lourde pour les LMNP qui ont fortement amorti leur bien ; cela peut influer sur la stratégie de rénovation ou sur la durée de conservation du bien.
Enfin, pour les meublés de tourisme, la baisse des abattements pousse certains propriétaires à reconsidérer la classification ou la transformation d’un meublé de tourisme en location longue durée si la rentabilité nette diminue significativement.
FAQ
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle à toutes les ventes immobilières ?
Non, elle s’applique aux ventes à un tiers pour les biens exploités en LMNP. Les transmissions par succession ou donation ne sont pas concernées par cette réintégration.
Faut-il automatiquement choisir le régime réel si j’ai des charges élevées ?
Pas nécessairement. Le régime réel est avantageux si vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire du micro. Il faut toutefois tenir compte des conséquences à la revente, notamment pour les amortissements en LMNP, et comparer plusieurs années avant de décider.
La suppression de la réduction OGA signifie-t-elle que l’adhésion n’a plus d’intérêt ?
Pas forcément. L’adhésion à un OGA peut encore offrir un accompagnement et une sécurisation des déclarations. En revanche, l’avantage fiscal direct lié à la réduction d’impôt a disparu : il convient de réévaluer le coût net et le bénéfice de l’adhésion.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
