Vendre et acheter en même temps peut vite devenir un casse-tête. Le prêt-relais promet une solution rapide : il avance une partie du prix du futur achat en attendant la vente du bien actuel. Mais ce dispositif porte aussi une réputation de risque. Voici un décryptage pratique pour comprendre le fonctionnement, les risques et les alternatives.
Fonctionnement pratique du prêt-relais et ce qu’il couvre
Le prêt-relais permet d’obtenir une avance bancaire pour financer l’acquisition d’un nouveau logement avant d’avoir encaissé le produit de la vente du précédent.
- La banque consent généralement une avance égale à 60 à 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente.
- Ce montant est calculé après déduction du capital restant dû sur votre crédit en cours.
- La durée classique est courte : souvent 1 à 2 ans, période pendant laquelle vous pouvez cumuler deux mensualités.
À la revente de votre logement, le produit de la vente sert à solder le prêt-relais.
Principaux risques liés au prêt-relais et leurs conséquences
Le prêt-relais n’est pas sans inconvénients. Il convient d’anticiper les scénarios défavorables.
Taux et coût du financement
Sur de très courtes durées, le taux appliqué peut être supérieur à celui d’un crédit classique. Le coût total du montage en est affecté.
Cependant, les prêteurs doivent respecter le taux d’usure, qui fixe un plafond légal aux intérêts.
Risques si la vente tarde
Le principal danger : ne pas vendre dans le délai prévu. Voici les issues possibles :
- Le prêteur peut proposer de prolonger l’échéance d’un an.
- Il peut transformer le relais en prêt immobilier classique, sous condition d’un ratio d’endettement acceptable.
- En dernier recours, la banque peut saisir et vendre le bien pour recouvrer sa créance.
Estimation optimiste et manque à gagner
Le montant de l’avance dépend d’une estimation de vente. Si vous devez brader le prix, vous prenez le risque de devoir combler la différence.
Cela peut entraîner un apport personnel supplémentaire ou une renégociation avec l’organisme prêteur.
Questions à poser avant de signer une offre
Avant tout engagement, vérifiez les modalités et testez plusieurs scénarios financiers.
Prêt-relais « sec » vs prêt-relais adossé
- Dans un prêt-relais sec, le montant avancé est censé être couvert par la vente. C’est la formule la plus prudente.
- Le prêt-relais adossé est complété par un autre crédit pour acheter plus cher ou plus grand. Il augmente le volume emprunté et le risque de double mensualité.
Franchise partielle ou totale : quel impact sur les intérêts ?
Avec la franchise partielle, vous payez les intérêts du relais pendant la période transitoire. Avec la franchise totale, ces intérêts sont capitalisés.
La capitalisation accroît le coût final, car les intérêts produisent à leur tour des intérêts.
Comment obtenir une estimation réaliste
Faites évaluer votre bien par plusieurs professionnels. Favorisez un scénario prudent plutôt qu’une estimation optimiste.
- Recueillez au moins deux expertises ou avis d’agents immobiliers.
- Prévoyez une marge de sécurité sur le prix de vente.
Alternatives au prêt-relais : avantages et limites
Si le prêt-relais vous semble trop risqué, plusieurs solutions existent. Elles peuvent mieux convenir selon votre profil.
Prêt achat-revente : tout regrouper en un seul crédit
Le prêt achat-revente reprend votre ancien crédit et intègre l’avance négociée dans un nouveau prêt. Vous conservez une seule mensualité.
- Avantage : une seule mensualité à gérer.
- Permet souvent d’emprunter davantage qu’avec un prêt-relais classique.
Prêt hypothécaire : emprunter contre une garantie
En offrant votre bien en garantie, la banque peut accorder un financement équivalant à 50 à 70 % de la valeur du logement.
Un point notable : ce montage peut se passer d’assurance emprunteur, selon les accords et le pays.
iBuying : vendre rapidement à un opérateur cash
Les sociétés d’iBuying rachètent votre logement rapidement et en liquide. La vente se fait souvent sans conditions suspensives.
- Atout : sécurisation et rapidité de la transaction.
- Limite : le prix proposé peut être inférieur au marché traditionnel.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
