Se lancer dans l’investissement locatif est une aventure passionnante. Mais pour réussir, il est indispensable de savoir comment calculer la rentabilité de votre bien. Que vous souhaitiez investir pour un complément de revenu ou préparer votre retraite, vous devez maîtriser cette notion. Rentabilité brute ? Rentabilité nette ? Vous entendez souvent ces termes, mais savez-vous vraiment les calculer ? Rassurez-vous, nous allons vous expliquer simplement comment faire.
Pourquoi la rentabilité locative est-elle si importante ?
Investir dans un bien immobilier ne se limite pas à l’acquisition d’un logement. Ce qui compte vraiment, c’est ce qu’il va vous rapporter. Un investissement immobilier mal calculé peut vite se transformer en fardeau financier.
En revanche, bien comprendre la rentabilité locative vous permet de faire des choix éclairés. Un bien peut sembler attractif, mais si sa rentabilité est faible, vous risquez de perdre de l’argent sur le long terme.
La rentabilité brute : un premier aperçu simple mais incomplet
Comment calculer la rentabilité brute ?
La rentabilité brute est la manière la plus simple d’évaluer le rendement d’un investissement locatif. Elle vous donne une idée générale du potentiel de votre bien sans entrer dans les détails des charges et autres frais. Pour la calculer, il suffit d’appliquer cette formule :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’acquisition) x 100
Prenons un exemple : Si vous achetez un appartement à 200 000 € et que vous le louez 1 000 € par mois, le loyer annuel sera de 12 000 €. Ainsi, la rentabilité brute sera :
Rentabilité brute = (12 000 / 200 000) x 100 = 6 %
Cette rentabilité brute de 6 % peut sembler attractive. Mais attention, elle ne prend pas en compte les frais annexes tels que les charges de copropriété, la taxe foncière ou encore les éventuels travaux de rénovation.
Les limites de la rentabilité brute
Même si la rentabilité brute est un indicateur facile à calculer, elle est souvent trompeuse. En effet, elle ne reflète pas la réalité des coûts que vous aurez à supporter en tant que propriétaire. Elle ne vous dit rien sur les charges réelles que vous devrez payer. C’est pourquoi il est indispensable d’aller plus loin et de calculer la rentabilité nette.
La rentabilité nette : une vision plus réaliste
Comment calculer la rentabilité nette ?
Pour obtenir une vision plus précise de votre investissement, il faut calculer la rentabilité nette. Cette méthode prend en compte les frais réels liés à votre bien. Voici la formule de calcul :
Rentabilité nette (%) = [(Loyer annuel – Charges) / Prix d’acquisition] x 100
Les charges à déduire incluent notamment :
- Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
- La taxe foncière.
- Les frais d’entretien et de réparation.
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence.
Reprenons notre exemple précédent. Si sur un loyer annuel de 12 000 €, vous avez 2 000 € de charges à payer, la rentabilité nette sera calculée ainsi :
Les charges à déduire incluent notamment :
- Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
- La taxe foncière.
- Les frais d’entretien et de réparation.
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence.
Reprenons notre exemple précédent. Si sur un loyer annuel de 12 000 €, vous avez 2 000 € de charges à payer, la rentabilité nette sera calculée ainsi :
Rentabilité nette = [(12 000 – 2 000) / 200 000] x 100 = 5 %
Cette rentabilité nette de 5 % vous donne une idée beaucoup plus précise du rendement de votre investissement locatif. C’est elle qui doit guider votre décision, car elle prend en compte les dépenses réelles liées à votre bien.
L’impact des impôts sur la rentabilité nette
Ne commettez pas l’erreur d’ignorer les impôts dans le calcul de votre rentabilité. En effet, les revenus locatifs sont imposés et cela peut avoir un impact non négligeable sur vos gains. Il est donc utile de calculer la rentabilité nette après impôts pour une vision encore plus réaliste.
Pour cela, vous devez tenir compte de votre régime fiscal (régime micro-foncier ou réel), ainsi que de votre tranche marginale d’imposition.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
