Votre immeuble a besoin d’un ravalement, de changer la toiture ou de remettre l’ascenseur en état ? La décision est prise en assemblée générale, tout est voté… sauf que certains copropriétaires refusent de payer. Et là, c’est la panique. Vous, vous avez prévu votre budget, mais le voisin du 3ᵉ fait traîner les choses. Peut-on vraiment l’obliger à sortir son chéquier ? Peut-il s’y opposer indéfiniment ? Ou pire : êtes-vous en train de payer pour quelqu’un d’autre sans le savoir ?
Travaux obligatoires en copropriété : de quoi parle-t-on ?
Travaux décidés collectivement… mais payés individuellement
Dans une copropriété, tous les travaux votés en assemblée générale deviennent obligatoires pour tous les copropriétaires, même si certains ont voté contre. Toiture, ravalement, mise en conformité sécurité, isolation thermique : dès qu’un chantier est approuvé à la majorité prévue par la loi, chacun doit participer selon ses tantièmes.
Votre voisin du dessus a voté contre le ravalement ? Peu importe. Si la majorité des voix a validé les travaux, il est légalement tenu de participer.
Les cas où les travaux sont imposés par la loi
Il existe aussi des travaux qui ne dépendent même pas d’un vote : ceux imposés par des normes légales ou par une injonction administrative. Exemple ? Mise en conformité d’un ascenseur, retrait d’amiante, ou installation de dispositifs d’accessibilité. Là, même sans vote, la copropriété est obligée de faire les travaux, et tous doivent payer leur part.
Peut-on vraiment forcer un copropriétaire à payer ?
Oui, par voie légale… mais cela prend du temps
Si un copropriétaire refuse de payer sa part, le syndic peut l’assigner en justice. Une fois la décision de justice rendue, il devient débiteur, et une saisie sur compte ou sur salaire peut être engagée. Le syndic peut aussi entamer une procédure de recouvrement forcé.
Mais voilà : tout cela prend du temps. Pendant ce délai, les autres copropriétaires doivent avancer les frais, car l’entreprise réclame son paiement quoi qu’il arrive.
Et s’il n’a vraiment pas les moyens ?
C’est là que les choses se compliquent. Certains propriétaires sont de bonne foi, mais en grande difficulté financière. Dans ce cas, le syndic peut étaler les paiements, mais la loi n’offre pas de passe-droit : les charges restent dues. Il n’est pas rare que certains se retrouvent en contentieux lourds, voire que leur bien soit saisi.
Peut-il refuser de payer s’il conteste les travaux ?
Contester un vote n’annule pas le paiement
Même s’il saisit le tribunal pour contester la validité du vote, le copropriétaire doit quand même payer sa part tant que la décision n’est pas annulée par le juge. Et dans la majorité des cas, la contestation échoue, sauf vice de procédure évident.
Votre voisin vous dit “je paierai quand la justice aura tranché” ? Mauvaise nouvelle : il est dans l’illégalité, et peut être condamné à payer des intérêts de retard.
Certains recours abusifs peuvent coûter cher
Un copropriétaire qui abuse des recours ou qui refuse systématiquement de payer ses charges peut être condamné à verser des dommages et intérêts à la copropriété. Ces cas sont rares, mais les tribunaux commencent à sévir contre les “perturbateurs chroniques”.
Ce que vous pouvez faire si un voisin bloque tout
Demander des actions rapides au syndic
Vous avez parfaitement le droit d’exiger que le syndic engage une procédure de recouvrement contre un copropriétaire défaillant. Il ne peut pas rester inactif, surtout si les finances de la copropriété sont en péril. Un simple courrier recommandé suffit parfois à mettre la pression.
Et si le syndic traîne volontairement ? Là aussi, il peut être mis en cause pour carence ou négligence.
Anticiper les retards avec un fonds travaux
La loi impose aujourd’hui la constitution d’un fonds de travaux, justement pour éviter de tout bloquer en cas de défaut de paiement. Il peut servir à avancer une partie des frais pendant qu’une procédure est en cours. Encore faut-il que la copropriété ait bien voté ce fonds… ce qui est loin d’être automatique.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
