Vendre son logement tout en achetant un nouveau peut ressembler à un numéro d’équilibriste. Le prêt-relais est souvent présenté comme la planche de salut. Utile, mais parfois risqué : voici ce qu’il faut savoir pour décider en connaissance de cause, et quelles alternatives explorer.
Comment le prêt-relais facilite l’achat avant la vente
Le prêt-relais permet de financer la nouvelle acquisition en attendant la revente du logement actuel. Concrètement, la banque vous avance une partie de la valeur estimée du bien en vente.
- Cette avance représente généralement 60 à 80 % de la valeur du bien, après déduction du capital restant dû.
- Vous pouvez vous retrouver à payer deux mensualités : celle du prêt en cours et celle du prêt-relais.
- La durée habituelle est courte : 1 à 2 ans, le temps de finaliser la cession et solder le relais.
Quels risques pèse-t-il sur l’emprunteur ?
Taux plus élevés et coût total
Les banques appliquent un taux supérieur à celui d’un crédit classique. Le coût global de l’opération augmente donc.
Cependant, le prêteur doit respecter le taux d’usure, qui limite le taux maximal applicable.
Et si le bien ne se vend pas à temps ?
Le risque majeur est de rester avec le prêt-relais au-delà du délai prévu. Face à ce cas, la banque peut agir de plusieurs façons :
- prolonger la période de remboursement d’un an supplémentaire, selon les contrats ;
- convertir le relais en prêt immobilier classique, si votre capacité d’endettement le permet ;
- prendre des mesures plus radicales, comme la saisie et la vente du bien, en dernier recours.
Une estimation trop optimiste peut coûter cher
Le montant de l’avance dépend d’estimations. Si la valeur réelle de vente est inférieure à l’estimation, vous devrez combler la différence.
Questions essentielles avant de signer une offre
Prêt-relais sec ou adossé : choisir selon votre projet
Avec un prêt-relais sec, l’avance est censée être entièrement couverte par le produit de la vente. C’est la formule la plus prudente.
Le prêt-relais adossé s’accompagne d’un deuxième prêt pour compléter l’achat. Il permet d’acheter plus cher ou plus grand, mais augmente le risque si la vente tarde.
Franchise partielle vs franchise totale
- En franchise partielle, vous payez les intérêts pendant la période de relais.
- En franchise totale, vous ne réglez pas les intérêts immédiatement. Ils sont capitalisés et alourdissent le coût final.
Comment obtenir une estimation fiable ?
Faites appel à plusieurs professionnels pour croiser les évaluations. Adoptez un scénario réaliste pour limiter la marge d’erreur.
Solutions alternatives pour financer votre nouvelle acquisition
Le prêt achat-revente : tout regrouper en un seul crédit
La banque rachète votre ancien prêt et inclut l’avance nécessaire dans un nouveau prêt unique. Avantage : une seule mensualité.
Vous pouvez emprunter davantage qu’avec un simple prêt-relais. C’est pratique pour stabiliser votre budget.
Le prêt hypothécaire : un gage sur le bien
Vous mettez votre logement en garantie. La banque consent un financement représentant généralement 50 à 70 % de la valeur.
Point utile : l’assurance emprunteur peut parfois être allégée selon les bancs.
L’iBuying : vendre rapidement et en cash
Les sociétés iBuyer achètent votre logement immédiatement, sans conditions suspensives. C’est la solution la plus rapide pour sécuriser la vente.
- Vente rapide et paiement en cash.
- Prix souvent inférieurs au marché après négociation.
Conseils pratiques pour préparer votre dossier
- Comparez plusieurs offres de prêt et simulez le coût total.
- Demandez des estimations indépendantes et retenez une valeur prudente.
- Vérifiez les clauses de conversion et de prolongation dans le contrat.
- Anticipez votre capacité de remboursement si la vente tarde.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
