La retraite est souvent la période durant laquelle on décide de s’investir dans de nouveaux projets. Pour cela, des ressources financières doivent être accessibles. Pour compléter la trésorerie, un emprunt peut se présenter comme une alternative. Pour les seniors, le prêt viager hypothécaire est une solution permettant d’obtenir des ressources à partir de son bien, tout en restant propriétaire.
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit qui permet de financer un projet personnel en mettant un bien immobilier en hypothèque, sans avoir à le vendre. Il s’adresse principalement aux propriétaires seniors de plus de 60 ans déjà à la retraite.
Sa particularité : il ne repose pas sur les revenus ni sur la capacité de remboursement de l’emprunteur, mais sur la valeur du bien donné en garantie. C’est pourquoi il constitue souvent une alternative pour les profils dont la capacité d’emprunt est réduite par les critères habituels du crédit classique (âge, niveau de revenus).
Des organismes prêteurs tels que Mirabelle, agréée par l’ACPR, proposent le prêt viager hypothécaire pour financer divers projets : travaux de rénovation, achat d’une nouvelle voiture, aide financière à un proche ou complément de ressources. Toutefois, le prêt viager hypothécaire se distingue nettement de la vente en viager, il ne faut donc pas les confondre.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Dans un premier temps, l’emprunteur se rapproche de l’établissement prêteur afin de faire sa demande. Celui-ci réalise alors une étude de son dossier dans le but d’évaluer sa solvabilité et son éligibilité au prêt. Une expertise immobilière permet ensuite de déterminer la valeur du bien donné en garantie. L’ensemble de ces éléments contribue à fixer le montant pouvant être accordé. Généralement, il représente entre 10 et 60 % de la valeur du bien. Une fois que l’offre est validée, un acte est signé devant un notaire. Les fonds sont versés sous un délai de 48 heures au plus.
Sous réserve d’éligibilité et suite à l’acceptation et à la signature de l’offre de prêt par les deux parties, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours.
Il faut savoir que la souscription du prêt engage des frais. Chez Mirabelle, les frais de dossier ne sont pas prélevés, mais d’autres dépenses sont à prévoir : frais de notaire, expertise immobilière, diagnostics et inscription hypothécaire. Pour comparer les offres de façon fiable, mieux vaut se référer au TAEG (taux annuel effectif global) plutôt qu’au seul taux d’intérêt : il intègre l’ensemble de ces frais et reflète le coût réel du crédit.
Au terme du contrat, la dette est réglée au moment de la vente du bien ou de la succession. La part qui revient aux héritiers lors de la transmission peut donc être réduite. Deux cas de figure se présentent alors : la vente avec restitution d’excédent ou le remboursement du prêt par les héritiers. C’est un point d’attention à considérer.
Quelles sont les conditions pour l’obtenir ?
Dans le cadre du prêt viager hypothécaire, les conditions d’éligibilité ne sont pas basées sur les revenus de l’emprunteur, mais sur la valeur de son bien immobilier et son âge. Des conditions encadrées par la loi sont à réunir pour bénéficier du prêt.
Le type de bien éligible
Il faut savoir qu’avec le prêt viager hypothécaire, tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles. Par exemple, les biens en SCI sont non éligibles. Seuls certains d’entre eux peuvent être mis en hypothèque :
- Une résidence principale ;
- Une résidence secondaire ;
- Un bien locatif uniquement en saisonnier ou bail mobilité.
L’âge de l’emprunteur
Le montant qu’il est possible d’emprunter dépend notamment de l’âge : plus l’emprunteur avance en âge, plus la part empruntable est importante. Pour les propriétaires seniors, la somme peut représenter jusqu’à 50 % de la valeur du bien mis en hypothèque.
La valeur du bien immobilier
Lors de l’estimation du bien immobilier par un expert, sa valeur détermine fortement le montant qui pourra être emprunté. Puisqu’il constitue la garantie du prêt viager hypothécaire, il est important qu’il soit bien entretenu afin d’optimiser les chances de bénéficier d’une meilleure offre. Pour rappel, les locaux professionnels ne sont pas concernés.
Les obligations de l’emprunteur pendant le prêt
Le prêt viager hypothécaire n’impose aucune mensualité, mais il s’accompagne d’engagements à respecter pendant toute la durée du contrat. Le logement reste la propriété de l’emprunteur, qui continue d’y vivre ou d’en percevoir les loyers dans les cas autorisés. En contrepartie, il doit :
- entretenir le bien et le maintenir en bon état ;
- le conserver assuré contre les risques habituels ;
- en préserver l’usage d’habitation, sans le transformer en local professionnel ;
- régler les charges et taxes qui lui incombent (taxe foncière, charges de copropriété) ;
- informer le prêteur de tout changement affectant le bien ou sa situation.
Un logement laissé à l’abandon ou dont la valeur se dégrade fortement peut entraîner l’exigibilité anticipée du prêt. C’est la raison pour laquelle l’entretien du bien est un point central du contrat.
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Camille Bernard est dans l’immobilier avec une forte expérience dans la gestion de patrimoine et l’investissement locatif. Sur FAIRE, elle partage ses connaissances sur les tendances immobilières, les copropriétés et les projets de rénovation, tout en fournissant des conseils pratiques pour optimiser vos investissements.
