Vous prévoyez d’acheter sur plan, de faire construire ou d’engager de lourds travaux ? La banque peut vous proposer un différé de remboursement. Cette option soulage vos finances à court terme, mais peut alourdir le coût total du crédit. Voici un guide clair et pratique pour peser le pour et le contre.
Différé de remboursement : définition simple et variantes
Le différé de remboursement permet de repousser le paiement du prêt immobilier après le déblocage des fonds. Il existe deux formules principales, selon ce que la banque propose.
Les deux formes courantes
- Différé total : ni capital ni intérêts ne sont remboursés pendant la période convenue. Vous continuez généralement à payer l’assurance emprunteur.
- Différé partiel : seuls les intérêts (et l’assurance) sont réglés pendant la période. Le capital est remboursé plus tard.
Quand envisager un différé ? Cas pratiques et bénéfices
Le différé est utile quand vos dépenses courantes doublent temporairement. Voici les situations où il prend tout son sens.
- Achat en VEFA ou construction : vous payez des appels de fonds et un loyer avant la livraison. Le différé évite de rembourser avant d’occuper le logement.
- Achat ancien avec gros travaux : le prêt sert à financer les artisans. Le différé facilite la trésorerie pendant les travaux.
- Investissement locatif : le différé laisse du temps pour trouver un locataire et percevoir des loyers avant d’entamer le remboursement.
Ce qu’il faut surveiller avant d’accepter
Le différé est loin d’être gratuit. Il modifie la trajectoire du crédit et peut augmenter les coûts.
- Capitalisation des intérêts : en différé total, les intérêts non payés s’ajoutent au capital. Ils génèrent eux-mêmes des intérêts.
- Allongement de l’endettement : la période de différé est souvent ajoutée à la durée du prêt.
- Mensualités futures plus élevées : si la durée totale n’est pas ajustée, vos échéances augmentent quand le remboursement du capital commence.
- Taux d’endettement : vérifiez que votre capacité financière supportera les mensualités ultérieures.
Exemple chiffré pour comprendre le surcoût
Illustration avec un prêt type pour mesurer l’impact du différé, hors assurance.
- Capital emprunté : 200 000 €
- Taux nominal : 3,25 %
- Durée initiale : 20 ans
- Différé envisagé : 12 mois
Trois scénarios comparés
-
Prêt sans différé :
- Mensualité pendant la 1re année : 1 134,73 €
- Capital restant au mois 13 : ≈ 193 172 €
- Coût total des intérêts : ≈ 72 335 €
- Durée : 20 ans
-
Différé partiel (12 mois) :
- Paiement durant le différé : uniquement intérêts (≈ 541,67 €/mois)
- Capital au mois 13 : 200 000 €
- Mensualité après différé : ≈ 1 134,73 €
- Coût total des intérêts : ≈ 78 835 €
- Surcoût : ≈ +6 500 €
- Durée totale effective : ≈ 21 ans
-
Différé total (12 mois) :
- Paiement durant le différé : 0 € (hors assurance)
- Capital au mois 13 (intérêts capitalisés) : ≈ 206 500 €
- Mensualité ensuite : ≈ 1 171,61 €
- Coût total des intérêts : ≈ 87 686 €
- Surcoût : ≈ +15 351 €
- Durée totale effective : ≈ 21 ans
Qui profite réellement du différé ? Profils et conditions
Le différé n’est pas adapté à tous. Certains profils y trouvent un avantage financier net.
- Investisseurs locatifs au régime réel : les intérêts plus élevés permettent une déduction fiscale plus importante.
- Emprunteurs avec une hausse de revenus prévue : si vous attendez une promotion, une prime ou la fin d’un autre crédit, le surcoût devient plus supportable.
- Acheteurs du neuf ou maîtres d’ouvrage : utile pour aligner les remboursements sur la livraison du bien.
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Laurent Jonas est un consultant chevronné en fiscalité, spécialisé dans l’optimisation des impôts et la gestion des finances des entreprises. Avec une solide expérience auprès des TPE et PME, il offre sur FAIRE des articles riches en conseils pour naviguer dans le monde complexe des crédits d’impôts et des aides publiques.
