Dispositif Jeanbrun: combien pouvez-vous réellement déduire de vos revenus ?

Le paysage de l’investissement locatif en France a basculé. Le dispositif Jeanbrun transforme la logique fiscale : il n’offre plus une simple réduction d’impôt, mais un amortissement qui allège durablement les revenus fonciers des bailleurs.

Ce que change Jeanbrun pour les propriétaires

Jusqu’ici, certains avantages concernaient surtout le meublé. Jeanbrun étend l’amortissement fiscal à la location nue. Le résultat : une baisse effective du revenu imposable chaque année.

Contrairement au mécanisme Pinel, qui calculait une remise en pourcentage du prix d’achat, Jeanbrun introduit une logique comptable. On déduit une fraction de la valeur du bien, pas seulement un crédit d’impôt.

Les deux leviers fiscaux du dispositif

Le dispositif repose sur deux éléments complémentaires. Ils se combinent pour maximiser l’effet sur l’imposition.

1) Le régime réel et le déficit foncier

Vous optez pour le régime réel pour déclarer vos loyers. Toutes les charges déductibles viennent réduire votre résultat foncier.

• Intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière et frais sont pris en compte.
• Si les charges excèdent les loyers, un déficit foncier apparaît.
• Vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
• Le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers futurs.

2) L’introduction de l’amortissement en location nue

La nouveauté majeure est la possibilité d’amortir une part de la valeur du bien. Cela réduit chaque année le montant imposable des loyers.

Voici les principes clés :

• On peut amortir jusqu’à 80 % de la valeur du logement, hors terrain.
• Le pourcentage annuel d’amortissement dépend du type de loyer et du statut du bien.

Taux d’amortissement selon le type de bien et de loyer

Les taux sont différents selon que le bien est neuf (ou en VEFA) ou ancien. Ils varient aussi selon le caractère social du loyer.

• Neuf / VEFA :

  • 3,5 % pour un loyer intermédiaire (plafond annuel 8 000 €).
  • 4,5 % pour un loyer social (plafond 10 000 €).
  • 5,5 % pour un loyer très social (plafond 12 000 €).

• Ancien :

  • 3 % pour loyer intermédiaire (plafond 8 000 €).
  • 3,5 % pour loyer social (plafond 10 000 €).
  • 4 % pour loyer très social (plafond 12 000 €).

Dans le parc ancien, l’amortissement n’est possible que si les travaux représentent un seuil du prix d’achat. Actuellement, ce seuil est à 30 %. Un projet vise à l’abaisser à 20 %.

Quelles charges restent déductibles avec Jeanbrun ?

Le dispositif conserve le cadre du régime réel. Les bailleurs conservent donc l’accès à un large panel de déductions.

• Intérêts d’emprunt et frais de financement.
• Travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration.
• Travaux visant l’efficacité énergétique.
• Taxe foncière et primes d’assurance PNO.
• Frais de gestion locative et honoraires d’agence.
• Charges de copropriété non récupérables.
• Diagnostics et coûts administratifs liés à la location.

Illustration chiffrée : exemple sur un logement ancien

Pour visualiser l’impact, prenons un scénario simple avec des chiffres concrets.

Hypothèses retenues :

• Couple avec 70 000 € de revenus annuels.
• Achat d’un T2 ancien à 100 000 € plus 8 000 € de frais de notaire.
• Travaux réalisés : 40 000 €.
• Taxes et intérêts la première année : 3 300 €.
• Loyer annuel perçu : 7 800 €.

Étape 1 : constitution du déficit foncier

Charges totales la première année : 43 300 €. Loyers : 7 800 €. Le déficit foncier est donc de 35 500 €.

Sur ce déficit, 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global la première année. Le revenu imposable du couple descend ainsi à 59 300 €.

Étape 2 : application de l’amortissement Jeanbrun

Sur la base d’une valorisation amortissable de 80 000 € (80 % de 100 000 €) et d’un taux de 3,5 %, l’amortissement annuel vaut 2 800 €.

Cette déduction supplémentaire ramène le revenu imposable à 56 500 € la première année.

Impact fiscal immédiat et gain estimé

Dans notre scénario, le revenu imposable passe de 70 000 € à 56 500 € dès la première année.

À titre indicatif, cela représente une économie d’impôt d’environ 4 000 € la première année pour ce couple.

Outils pour estimer votre projet locatif

Pour évaluer l’effet du dispositif sur votre situation, il est utile de simuler :

1. Le montant des travaux et leur impact sur le seuil d’éligibilité.
2. La part amortissable de la valeur du bien.
3. Le niveau de loyer et la catégorie (intermédiaire, social, très social).

Des calculateurs en ligne permettent d’obtenir une estimation rapide du loyer potentiel et des économies fiscales.

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