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Mon logement est en copropriété

les bénéfices de la rénovation énergétique

1. Les bénéfices de la rénovation énergétique

Une rénovation énergétique a toujours un impact positif sur une copropriété : un meilleur confort thermique des logements, une baisse de charges, la valorisation du patrimoine. Il est par ailleurs moins coûteux et plus efficace de rénover une copropriété que de rénover chaque logement individuellement.

Confort du logement

Qu’il s’agisse de confort thermique ou acoustique, rénover sa copropriété permet aux occupants de l’immeuble de bénéficier d'un logement mieux isolé face aux variations de température (chaud ou froid) et aux nuisances sonores venues de l’extérieur.

 

Des charges moins élevées

L’énergie (chauffage et eau chaude sanitaire) représente une part croissante des charges de copropriété. Un immeuble rénové et isolé permet une meilleure maitrise de l’énergie et donc des charges annuelles bien moins élevées.

 

Valorisation du patrimoine

L’étiquette énergétique d’un logement prend une importance croissante lors d’un achat ou d’une location. Une rénovation énergétique permet de rendre votre logement plus attractif car il consommera peu d’énergie et sera plus confortable à vivre, il représente  un bon investissement. Au contraire, un logement affichant une performance énergétique médiocre verra son prix plus facilement négocié à la baisse.

 

Réchauffement climatique

En réduisant la consommation d’énergie de votre copropriété vous contribuez à la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Une rénovation énergétique c’est aussi un geste pour la planète !     

le fonctionnement de la copropriété

2. Le fonctionnement de la copropriété

Dans une copropriété, les travaux de rénovation énergétique sont soumis à l'approbation des copropriétaires et votés lors des Assemblées Générales. Il est donc nécessaire de bien comprendre le rôle des acteurs intervenant dans une copropriété :

- le syndicat des copropriétaires : l’ensemble des copropriétaires

- le conseil syndical : un groupe restreint de copropriétaires impliqué dans le suivi régulier de la copropriété

- le syndic : professionnel ou bénévole pour la gestion globale de la copropriété.

Le vote des travaux de rénovation énergétique

Depuis 2014, la loi Alur a facilité les règles de majorités pour le vote de résolution lors des Assemblées Générales. L’unanimité n’est plus systématiquement requise. En fonction des actions prévues, la majorité simple (majorité des présents ou représentés) ou absolue (majorité des copropriétaires)  sont nécessaires.

 

L’immatriculation de la copropriété

Il est désormais obligatoire pour toute copropriété de s’immatriculer au registre national d’immatriculation des copropriétés. Ce registre permet d’accéder à des informations telles que le nombre de lots, la date de construction, la classe énergétique, le type de chauffage ou encore le montant du budget prévisionnel.

 

Le saviez-vous ?

En tant que copropriétaire, vous pouvez vous investir dans la rénovation énergétique de votre copropriété en mettant en place un groupe de copropriétaires, une sorte de « commission énergie » qui porte le projet, et explique à l’ensemble de la copropriété l’intérêt de rénover. En effet, pour mener à bien une rénovation énergétique en copropriété, il est impératif qu’un ou plusieurs copropriétaires soient à l’initiative du projet.

l'audit énergétique

3. L’audit énergétique de la copropriété

Pour une copropriété, la première étape d’une rénovation énergétique est d’effectuer un bilan énergétique détaillé. Il est recommandé de réaliser a minima un audit énergétique pour obtenir un programme de travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment.

L’audit énergétique réglementaire

Il s’agit d’une étude approfondie du bâtiment permettant de dresser un état des lieux et d’une recommandation de plusieurs scénarios d’amélioration énergétique : solutions d’économies d’énergie mais aussi utilisation des énergies renouvelables.

L’audit énergétique est réalisé par un bureau d’études thermiques et constitue un véritable outil d’aide à la décision. Il est conseillé de consulter plusieurs bureaux d’études avant de faire son choix. L’ADEME propose un cahier des charges “type” qui permet de détailler les recherches à mener, les données minimales à fournir et de cadrer la mission.

 

L’audit énergétique comporte habituellement 5 phases :

  • l’état des lieux,
  • le bilan énergétique et les préconisations,
  • les programmes d’amélioration,
  • l’analyse financière,
  • la restitution des résultats.

 

Les autres audits

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est semblable à un audit énergétique réglementaire mais il intègre en plus les problématiques techniques et architecturales, ce qui peut s’avérer utile dans le cadre d’une rénovation d’un bâtiment ancien.

 

L’audit global propose en plus de l’aspect énergétique, un état des lieux technique et architectural ainsi qu’une analyse financière des différents projets. Il est résulte des préconisations aussi bien énergétiques que d’entretien courant, ou de mises aux normes.

 

 

Le  vote de l’audit

Pour effectuer un audit, il est nécessaire de soumettre la demande aux votes des copropriétaires lors d’une Assemblée Générale. Seule la majorité simple est requise. Proposer au professionnel qui a réalisé l'audit de faire une restitution aux copropriétaires afin de leur expliquer les conclusions, permet de les faire adhérer plus facilement au projet de rénovation.

définir les travaux

4. Définir les travaux

Les audits proposent généralement plusieurs scénarios de travaux.  Il est préférable de retenir le scénario le plus ambitieux pour générer un réel gain de confort mais aussi une requalification thermique du bâtiment. Sur le plan financier, il est plus intéressant de faire les travaux en une fois que de multiplier les interventions. Il est également possible de faire des économies d’échelle et de bénéficier d’aides spécifiques aux travaux collectifs.

Quels travaux pour une rénovation énergétique ?  

Voici les principaux travaux envisageables dans le cadre de la rénovation énergétique d’une copropriété :

- l'isolation de la toiture,

- l'isolation thermique par l’extérieur,

- l’isolation du plancher entre le rez-de-chaussée et les caves,

- l’amélioration ou le remplacement du système de ventilation,

- l’amélioration ou le remplacement du système de chauffage,

- l’amélioration ou le remplacement du système d’eau chaude sanitaire,

- l’installation d’énergies renouvelables,

- l’optimisation des installations électriques.

 

Faire les travaux dans le bon ordre

Certains travaux doivent être réalisés dans un ordre spécifique et d’autres doivent être regroupés. Par exemple, si vous envisagez d’améliorer ou remplacer le système de chauffage, il est conseillé de faire le point sur l’isolation du bâtiment avant tout. Une copropriété bien isolée nécessitera un système de chauffage moins puissant et donc moins consommateur d’énergie. Si vous prévoyez une isolation par l’extérieur, intégrez les fenêtres et portes au projet afin d’obtenir un confort optimal, mais aussi la ventilation qui devra être adaptée après l’isolation.

 

Le saviez-vous ?

Dans le cas de travaux lourds tels que le ravalement ou la réfection de la toiture, il est désormais obligatoire de procéder à l’amélioration de performances thermiques et d’isolation acoustique pour les zones exposées au bruit.

Choisir le maitre d'oeuvre

5. Choisir le maitre d’œuvre

Pour une rénovation en copropriété, il est indispensable de faire appel à un maître d’œuvre.  Il sera l’interlocuteur unique de la conception du projet jusqu'à la livraison des travaux et se chargera de tout le suivi du chantier. C’est l’assurance du bon déroulement de votre projet !

Le rôle du maitre d'œuvre

Pour des travaux importants, l'aide d'un maître d'œuvre est fortement recommandé. Architecte ou bureau d’études, il coordonne la réalisation de l’ensemble de la rénovation, de la conception à la réception du chantier.
C’est un expert qui va superviser tous les aspects du chantier. Un assistant à la maîtrise d’ouvrage (AMO) peut aussi accompagner et conseiller le syndicat des copropriétaires, mais il ne prend pas de décision.

 

Comment choisir le maitre d’œuvre ?

Le choix du maitre d’œuvre dépend dans un premier temps des travaux à effectuer, du bâtiment et potentiellement de la zone géographique. Des compétences spécifiques en architecture, règles d’urbanisme ou réglementation thermique sont requises. Le maître d’œuvre peut être une entité seule ou une équipe pluridisciplinaire. Dans tous les cas il est utile d’en consulter plusieurs (entre 2 et 3) pour pouvoir comparer les prestations. Le syndic se charge généralement de chercher et contacter des professionnels pour organiser un appel d’offres.

le plan de financement

6. Le plan de financement

Une fois qu’un scénario ou deux scénarios de travaux sont définis, le moment est venu de préparer le plan de financement. Cela permet à la copropriété de prioriser les travaux en tenant compte de ses capacités de financement et des dispositifs d’aides qui peuvent être mobilisés.

Quels financements existent ?

En plus des fonds propres de la copropriété et des appels de fonds auprès des copropriétaires, il existe plusieurs solutions de financement :

- Le Crédit d’Impôt à la Transition Energétique (CITE),

- l’aide Habiter Mieux copropriétés,

- l’éco-prêt à taux zéro collectif

- les Certificats d’Economie d’Energie (CEE), 

- la TVA à 5,5%.

 

L’ingénierie financière

Une mission d’ingénierie financière permet l'élaboration d'un plan de financement avec un volet sur les demandes d’aides. Accordées au niveau national ou local, les aides sont complexes et dépendent de la nature du projet et du statut du propriétaire. Ainsi, des simulations du reste à charges par type de copropriétaire et type de logement sont réalisées. Après le vote des travaux, le plan de financement est affiné et le prestataire aide le syndic et les copropriétaires dans la réalisation des dossiers d’aides financières, sur la base du scénario de travaux retenu.

 

Le fond travaux

La constitution d’un fond de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots. Il est alimenté par une cotisation annuelle au moins égale à 5% du budget prévisionnel de la copropriété et peut être utilisé pour des travaux de rénovation énergétique.

 

Le saviez-vous ?

Certaines aides comme l’éco-prêt à taux zéro collectif par exemple, doivent être votées en Assemblée Générale. Pensez à mettre les sujets à l’ordre du jour de votre assemblée générale.

le vote des travaux

7. Le vote des travaux

Les travaux de rénovation énergétique sont soumis au vote des copropriétaires réunis en Assemblée Générale. Au delà des règles de majorité requise, il est important de s’assurer de la présence du plus grand nombre pour expliquer et faire adhérer l’ensemble des copropriétaires au projet.

Inscrire le vote des travaux à l'ordre du jour

Les projets de travaux doivent être mis à l'ordre du jour de l’Assemblée Générale par le syndic ou sur proposition de tout copropriétaire (par courrier recommandé avec avis de réception). Le syndic a la charge de joindre à la convocation à l’Assemblée Générale, tous les documents permettant d'éclairer les copropriétaires dans leur prise de décision : devis et/ou tableau comparatif, synthèse des études ou audit réalisés, plan de travaux…

 

L’accord des copropriétaires

Lors de l’Assemblée Générale, les copropriétaires doivent se prononcer sur :

  • les travaux proposés,
  • les modalités de règlement (dates, nombre et montant des appels de fonds). Il est d’usage de verser un acompte puis de payer un pourcentage supplémentaire pendant les travaux et le solde à la livraison du chantier.
  • la rémunération du syndic pour le suivi du chantier (exprimé en pourcentage et dégressif selon l'importance du projet),
  • les éventuelles démarches préalables à la réalisation des travaux (le recours à une expertise spécifique, l’obtention d’une autorisation administrative…).

 

Une fois les travaux votés, le syndic signe le contrat avec l’entreprise afin de lancer la réalisation des travaux.

la réalisation des travaux

8. La réalisation des travaux

Félicitations vous démarrez vos travaux ! Après le vote de l’Assemblé générale, le maitre d’œuvre va prendre la main sur le chantier et finaliser la préparation avec les entreprises et artisans.

Quand planifier les travaux ?

Le début des travaux se décidera conjointement entre les entreprises, le maitre d’œuvre et le syndicat des copropriétaires. Plusieurs facteurs peuvent influencer votre chantier :

- si des autorisations ou des aides ont été demandées, mieux vaut prévoir une date de début de travaux en fonction du délai de réponse en prenant une marge de sécurité,

- la nature des travaux : si les travaux concernent le système de chauffage, il est préférable de les réaliser quand la météo est plus favorable.

 

Comment planifier ses travaux ?

  • Le maitre d’ouvrage, le syndic et les copropriétaires qui le souhaitent conviennent de points d’avancement réguliers tout au long du chantier en listant les points du chantier livrés à chaque date.
  • Si des interventions sont prévues après les travaux, prévoyez une marge de sécurité après la date de fin de chantier pour parer à toute éventualité.
  • Les travaux peuvent occasionner quelques nuisances, il est important de sensibiliser les occupants en amont. Par exemple, si un échafaudage est mis en place, il est courant de devoir vider / protéger son balcon et fermer ses fenêtres.

 

Le suivi des travaux

Pendant tout le chantier, le maître d’œuvre assure le suivi des travaux pour et avec la copropriété et/ou le syndic.

Ce suivi s’appuie sur :


-  des réunions de chantier régulières avec les entreprises et les artisans, pour faire le point sur l’avancement du chantier, vérifier les parties déjà effectuées et le respect du planning,

- des comptes rendus de chantier, validés par les représentants de la copropriété.

 

Le saviez-vous ?  

Il est utile de prendre des photos des parties communes et des zones concernées par les travaux avant le début du chantier pour l’historique de la copropriété et pour pouvoir attester de l’état des lieux en cas de conflit.

la réception des travaux

9. La réception des travaux

La réception des travaux est l’étape finale de votre chantier. C’est le moment de vérifier que les travaux sont bien réalisés et que tout est conforme.

Comment vérifier les travaux ?

Le maitre d’oeuvre a la responsabilité de réceptionner les travaux accompagnés du syndic et du conseil syndical. Ainsi il vérifiera que :

  • tous les travaux prévus dans le devis sont conformes au cahier des charges et réalisés dans les règles de l’art. 
  • tout nouvel équipement fonctionne correctement.

Il signera le procès verbal qui formalise la livraison des travaux. Sachez que la copropriété peut émettre des réserves.

 

Les démarches après les travaux 

Le syndic a la responsabilité de :

  • conserver le procès verbal d’achèvement des travaux et d’envoyer une copie à la mairie si des autorisations ont été demandées,
  • récupérer les factures, qui seront utiles pour le crédit d’impôts par exemple,
  • finaliser les dossiers d’aides et subventions en transmettant les factures,
  • prévoir les contrats pour la maintenance et l’entretien des nouveaux équipements.
vivre dans un logement éco-renové

10. La prise en main d’un logement éco-rénové

Une fois les travaux de rénovation énergétique terminés, les habitants de la copropriété vont rapidement en constater les bénéfices. Voici quelques conseils pour bien prendre en main votre logement et vous y adapter.

 

Renégocier les contrats d’énergie

Dans le cas d’une isolation thermique et/ou d’un remplacement du chauffage ou du système de production d’eau chaude, la première étape est de renégocier les contrats de fourniture d’énergie en prenant en compte la consommation post-travaux de la copropriété.

 

Entretenir les équipements

Il est d’indispensable de prévoir un contrat de maintenance avec des professionnels qui vérifieront chaque année que les nouveaux équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire ou de ventilation fonctionnent bien. Cela permet de garantir une bonne performance des équipements et d’allonger leur durée de vie.

Suivre la consommation d’énergie

Instaurer un suivi des consommations de chauffage et d’eau chaude permet de constater l’impact des travaux sur la consommation d’énergie et de déceler un éventuel dysfonctionnement. Pour informer la copropriété des progrès réalisés, il est possible d’afficher régulièrement une synthèse des diverses consommations avant et après travaux.

 

L’implication des copropriétaires

Une copropriété éco-rénovée permet de réduire les charges à condition de sensibiliser les occupants aux éco-gestes et de ne pas chauffer plus qu’avant. Les recommandations de température sont les mêmes que le logement soit rénové ou non : 19°C en journée et 17°C la nuit.

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